나이스옥션 법원경매 전주 2024타경31428 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 414 6동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2024.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "효자3동주민센터" 북동측 인근에
위치하는 "효자롯데아파트 제6동 제7층 제703호"로서, 주위는 아파트단지, 대형마트와 교회,
음식점 등이 혼재하여 소재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 주거지대로서의 입지조건은
양호한 편입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 중소형차량 출입 가능하고, 남측과 동측 인근에 전주시 일반버스 등
이 운행되는 용머리로와 거마평로가 지나고 있으며, 이 도로들로 연결되는 도로가 본건 아
파트단지까지 연결되어 있으므로, 도로연계계통이나 대중교통편의성 등으로 보아 일반적인
교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘트리트조 슬래브지붕 15층 중 7층 703호로서
외 벽 : 세멘몰탈 위 수성페인트 마감
내 벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감
창 호 : 샷쉬창

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 되어 있으며, 공용설비로
서 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 출입관계 편리한 현황 "아파트용 토지"로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지 남측과 북측으로 접한 포장도로를 이용하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭
12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(서전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(엔젤유치원)<교육
환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(엔젤유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천
전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타사항은 조사하지 못했습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2024타경31428 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 414 6동 7층 703호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.00㎡ (약 14.82평)

토지 지분: 48.99699999999999㎡ (약 14.82평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.88㎡ (약 25.68평)

(분양면적 84.88㎡, 전용면적 약 70.81㎡로 추정)

1.3. 기타 정보

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "효자3동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 대형마트, 교회, 음식점 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있으며, 주거지대로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 중소형 차량의 출입이 가능하며, 남측과 동측 인근에 전주시 일반버스가 운행되는 용머리로와 거마평로가 지나고 있어 도로 연계성 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로3류와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서전주중학교, 엔젤유치원), 절대보호구역(엔젤유치원) 등의 도시계획 시설 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

주요 채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 6일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

3.2. 인수 및 말소 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 구동서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 5월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

임차인 관련 주의 문구

대항력 있는 임차인(구동서)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 0원의 보증금에도 불구하고 대항력이 존재하므로, 실제 거주 여부 및 명도 과정에서의 협의 필요성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부채권 총액은 434,097,312원입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 예정이나, 위에 명시된 대항력 있는 임차인에 대한 처리는 신중하게 접근해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 효자동1가 일대는 아파트 단지를 중심으로 상업 시설(대형마트, 음식점 등) 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 풍부한 주거 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본 물건은 효자롯데아파트 6동의 7층에 위치하며, 해당 아파트는 1990년 12월 4일 사용 승인되었습니다. 총 666세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 규모입니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 대형마트, 효자3동주민센터 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

5.3. 주변 교육시설

서전주중학교, 엔젤유치원이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(구동서)이 존재하며, 보증금 0원이라도 실제 거주 여부 및 권리관계를 명확히 파악하여 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 재매각 사유

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 낙찰되지 못한 사유(유찰, 명도 난항, 권리관계 미비 등)를 반드시 확인하여 입찰 전에 파악해야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 일부 규제사항(가축사육제한구역, 보호구역 등)이 존재하나, 현재 주거지로서의 입지 및 이용에 큰 문제가 되지는 않는 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 효자동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 아파트로서의 기본적인 입지 조건은 충족하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각이라는 점은 신중한 접근을 요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인과의 명도 협상을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 아파트 물건으로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 재매각 건으로 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회.

* 84.88㎡ 면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 매물.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(84.88㎡ 기준)는 217,000,000원 ~ 235,000,000원 수준이며, 감정가는 208,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점과 재매각 및 대항력 있는 임차인의 존재를 감안할 때, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 최저매각가격, 법원 진행 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.