나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50912 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 씨동 OOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""롯데아울렛남악점"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 주를 이루는 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트 평슬래브지붕 4층건내 제비동 제102호, 제106호, 제씨동 제104호로서
외벽: 대리석 붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 몰탈 등 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

기호1(가)는 체육장, 기호2(나)는 창고, 기호3(다)는 창고로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
가. 본 건 기호1(가)인 제비동 제102호는 현황 제103호, 제104호와, 본 건 기호3(다)인 제비동
제106호는 제105호와 경계벽이 없이 이른바 튼상가로서 일체로 이용중이니 경매진행시 참고
하시기 바람.
나. 본 건중 기호2(나)는 귀 제시의뢰목록상 대지권 면적은 12,475.8분의 78.1076이나 집합건물
등기사항전부증명서상 12,475.8000분의 78.1077이니 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

현황 창고로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경50912 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 씨동 1층 104호

토지면적: 78.11㎡ (약 23.63평)

건물면적: 99.36㎡ (약 30.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 589,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 익산원예농업협동조합 (말소기준권리)

건물 용도: 판매시설 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 트리폴리앙프라자 씨동 1층 104호입니다.

주위는 상업용 부동산이 밀집한 상가지대로, 롯데아울렛남악점이 북측 인근에 소재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물대장상 건물명은 트리폴리앙프라자이며, 씨동은 3개 층으로 구성되어 있습니다. 본 건은 이 중 1층에 위치합니다.

건물 외벽은 대리석, 내벽은 페인팅, 바닥은 몰탈, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 말소기준권리인 익산원예농업협동조합의 근저당(2018.01.29. 접수)을 기준으로, 낙찰 시 대부분의 등기된 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 약 18억 3천만원 규모이나, 이는 경매를 통해 소멸되는 채권이며 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 불명확하여 추가 확인이 필요합니다.

본 건과 관련된 임차인 현황은 명확히 확인되지 않았으며, 인수할 보증금은 합계 0원으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 남악리는 무안군의 주요 상업지구 중 하나로, 롯데아울렛 등 대형 상업 시설이 인근에 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

경쟁 환경은 해당 건물 내외에 다양한 업종의 점포들이 존재할 것으로 보이며, 남악 신도시의 전반적인 상권 활성화 정도에 따라 유동인구 및 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설 측면에서 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

교통망 이용이 편리한 지역에 위치하여 일상생활 및 업무 이동에 용이합니다.

주변 지역은 상업 및 업무 활동이 활발하여 생활 편의 시설 접근이 편리한 환경입니다.

본 물건의 소재지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 본 건은 현재 현황 창고로 이용 중입니다. 이는 본래 용도인 판매시설 또는 근린생활시설과 다를 수 있어, 원상복구 또는 용도 변경에 따른 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 내 복합 이용 가능성: 감정평가서상 '튼상가' 관련 참고사항에서 B동(제비동) 102호가 103호, 104호와 일체로 이용된다는 언급이 있습니다. 그러나 본 건의 소재지가 씨동 104호로 명시되어 있어, 동(棟) 표기 상 혼동의 여지가 있습니다. 정확한 실사용 면적 및 통합 이용 현황은 현장 확인이 필수적입니다.

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 관련 사항을 확인해야 합니다.

* 토지 지분 면적 차이: 등기부와 제시 의뢰 목록 간 토지 지분 면적에 약간의 차이(78.1076㎡ vs 78.1077㎡)가 있습니다. 이는 미세한 차이로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 참고사항으로 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남악 신도시 내 상업 중심지에 위치한 판매시설(근린생활시설, 업무시설 겸용 가능)로, 롯데아울렛 인근이라는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

감정가는 5억 8천 9백만원이며, 현황은 창고로 이용 중입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이고, 임차인 보증금 인수분도 없어 권리 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

다만, 건물 내 복합 이용 가능성과 관련한 동(棟) 표기 상의 혼동, 그리고 임차인 현황 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 남악 신도시 핵심 상업 지구 내에 위치하며, 주변 상업 시설로 인한 풍부한 유동 인구를 활용할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 모든 권리가 말소되고 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 우려가 적습니다.

* 다용도 활용 가치: 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용이 가능하며, 내부 구조 변경을 통해 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시장 대비 적정가: 철저한 시세 조사를 통해 감정가 대비 합리적인 가격에 입찰할 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산출하기에는 한계가 있습니다.

최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 상권 분석 결과, 건물 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 본 건은 권리 인수 부담이 없고 입지가 양호한 점을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경매 당일 시장 상황에 따라 유동적으로 검토하는 것을 제안합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 및 내부 이용 현황 확인, 주변 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.