나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50912 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 비동 OOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""롯데아울렛남악점"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 주를 이루는 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트 평슬래브지붕 4층건내 제비동 제102호, 제106호, 제씨동 제104호로서
외벽: 대리석 붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 몰탈 등 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

기호1(가)는 체육장, 기호2(나)는 창고, 기호3(다)는 창고로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
가. 본 건 기호1(가)인 제비동 제102호는 현황 제103호, 제104호와, 본 건 기호3(다)인 제비동
제106호는 제105호와 경계벽이 없이 이른바 튼상가로서 일체로 이용중이니 경매진행시 참고
하시기 바람.
나. 본 건중 기호2(나)는 귀 제시의뢰목록상 대지권 면적은 12,475.8분의 78.1076이나 집합건물
등기사항전부증명서상 12,475.8000분의 78.1077이니 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

본건은 비동 제105호와 경계벽 없이 창고로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 현황

사건번호: 목포지원 2025타경50912 (3)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 비동 1층 106호

용도: 판매시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 604,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘트리트 평슬래브지붕 4층건 내 비동 1층 106호

준공일: 2012년 7월 6일 (사용승인일 2017-11-14)

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.11㎡ (약 23.63평)

토지지분: 78.1076㎡ (약 23.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.36㎡ (약 30.07평)

건물지분: 99.36㎡ (약 30.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 익산원예농업협동조합 (말소기준권리)

감정평가요약: 본건은 비동 제105호와 경계벽 없이 창고로 이용 중이며, 감정평가서상 기호1(가)는 체육장, 기호2(나)는 창고, 기호3(다)는 창고로 이용 중임. 본 건(106호)은 기호3(다)에 해당.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 비동 제105호와 경계벽 없이 창고로 이용 중.

* 기호3(다)인 비동 제106호는 제105호와 경계벽이 없이 이른바 '튼상가'로서 일체로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "롯데아울렛 남악점" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 주를 이루는 상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2018년 1월 29일 접수된 익산원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 500,000,000원).

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정임. (예: 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인 필요.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 박만순외 2명 (2017-12-15)

* 근저당: 익산원예농업협동조합 (2018-01-29, 500,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 목포동부새마을금고 (2024-10-10, 1,230,596,500원, 말소)

* 임의경매: 익산원예 (2025-02-28, 1,118,976,232원, 말소)

* 총 등기부채권: 1,730,596,500원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청 등 주요 행정기관이 밀집해 있으며, 롯데아울렛 등 대형 상업시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달한 상업 중심지임.

4.2. 집객 시설 및 잠재력

인근 롯데아울렛, 다수의 병원, 학원, 음식점 등 다양한 상업 시설이 자리하고 있어 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있음. 지역 내 고정 수요와 더불어 외부 유입 인구를 바탕으로 한 영업 활동이 가능할 것으로 예상됨.

4.3. 시장 동향

최근 남악신도시 일대 상가 시장은 공실 증가 및 침체기라는 분석이 있음. 이는 지역 인구 유입 정책의 한계와 더불어 코로나19 팬데믹의 여파가 작용한 것으로 보임. 그러나 이러한 상황 속에서도 핵심 상권이나 입지가 좋은 곳은 여전히 수요가 존재하며, 적정 가격에 인수 시 경쟁력을 확보할 수 있음.

4.4. 혐오시설 유무

무안군 삼향읍 지역은 과거 의료폐기물 소각장 설치 관련 논란이 있었으나, 군계획위원회 심의에서 주민 수용성 부족, 과도한 처리 계획 등을 이유로 부결된 바 있어 현재 해당 지역 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 문제는 검색되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데아울렛, 대형마트, 금융기관, 병원, 관공서 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 우수함.

5.2. 교통

차량 접근성이 좋고 인근 간선도로를 통해 주요 지역으로의 이동이 용이함. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됨.

5.3. 교육환경

초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있음. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 상권 침체 가능성

현재 남악신도시 상권 전반의 침체와 공실 증가 추세는 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 경기 변동 및 상권 변화에 따라 임대 수익률 변동 및 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 현황과 목적 용도의 차이

본 건은 감정평가서 및 현황상 '창고'로 이용 중이며, 인접 호실과 경계벽 없이 통합된 '튼상가' 형태로 사용되고 있음. 판매시설로 운영하기 위해서는 내부 구조 변경 및 인테리어 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 미확인 정보

임대차 관계 및 정확한 현황에 대한 정보가 미상으로, 인수 부담이 없더라도 실제 운영 시 현장 확인 및 조사가 반드시 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 무안군 남악신도시의 중심 상업 지역에 위치한 판매시설로, 롯데아울렛과 같은 주요 집객 시설 인근에 있어 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 또한, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 권리 관계상 부담 없이 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 상가 시장의 전반적인 침체와 공실 증가 추세, 그리고 본 건이 창고로 이용 중이며 인접 호실과 통합되어 사용되는 현황 등을 고려할 때, 인수 후 안정적인 수익 창출을 위해서는 철저한 시장 분석과 더불어 운영 계획 수립이 필수적입니다. 현재와 같은 '튼상가' 형태를 유지하거나, 판매시설로 전환할 경우 예상되는 추가 비용 및 투자 계획을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 남악신도시의 핵심 상권 내 위치, 롯데아울렛 등 주변 대형 시설과의 시너지 효과 기대.

* 권리: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로, 깨끗한 권리 상태로 인수 가능.

* 가치: 판매시설 및 근린생활시설 용도로 사용 가능하며, 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 가격: 감정가 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 604,000,000원

* 토지/건물 면적: 토지 78.11㎡ (약 23.63평) / 건물 99.36㎡ (약 30.07평)

* 현재 임차인 보증금: 0원 (인수 부담 없음)

* 최근 시세 동향: 검색된 자료에 따르면 남악리 인근 상가 점포 매매가는 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1,500만원 이상으로 다양하게 형성되어 있으며, 본 건의 감정가(약 6,400만원/3.3㎡)는 해당 지역 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

종합적인 판단 하에, 현재 상권 침체 및 본 건의 현황(창고 이용, 통합 사용)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가의 70% ~ 85% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 422,800,000원 ~ 513,400,000원 (감정가 대비 약 70% ~ 85%)

* 실제 입찰가는 시장 조사, 현장 방문, 향후 활용 계획 등을 면밀히 검토한 후 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.