나이스옥션 법원경매 진주 2025타경551 [2] 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8 대지 경매
매각기일: 2025-12-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2025타경551 [2] 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8 대지 경매
- 사건번호: 2025타경551
- 주소: 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8
- 감정가: 88,262,000원
- 최저가: 88,262,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 대지
진주지원 경매2계 2025타경551 | 소재지: 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8 | 감정가: 88,262,000원 | 최저가: 88,262,000원 | 용도: 대지
1. 진주지원 2025타경551 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2025타경551 (2)
소재지: 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8
용도: 대지
감정가: 88,262,000원
토지면적: 574.00㎡ (약 173.64평)
토지 지분율: (제시된 47762.53999999999는 일반적인 지분율 표기와 달라, 상세 확인 필요. 매각 대상은 토지 일부 지분임)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 138.67㎡ (매각 제외)
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 강제 경매
소유자/채무자: 박OO
채권자: 최OO
특이사항: 지분매각, 법정지상권 성립 여지 있음.
주의사항:
- 본건은 토지 일부 지분 매각 건입니다.
- 감정서 상 'ㄱ~ㄴ' 표시된 제시외건물(약 138.67㎡)은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액입니다.
- 법정지상권 성립 가능성이 있으니 유의해야 합니다.
- 토지 일부는 현황 '도로'로 이용 중이며, 이는 평가에 반영되었습니다.
- 토지상 조경수 및 유실수는 토지에 포함하여 평가되었습니다.
1.2. 감정평가 요약
토지 감정요항표에 따르면, 본건은 대곡면사무소 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 농촌취락, 농경지대, 상업지대 및 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근성은 보통이며, 제반 교통 사정 또한 보통입니다.
기호(1) 토지는 사다리형의 평지로 현황 답(논)으로 이용 중이며, 북서측 약 3미터 농로에 접해 있습니다. 본건은 생산녹지지역, 가축사육제한구역입니다.
기호(2) 토지는 부정형의 평지로 현황 단독주택 부지로 이용 중이며, 북측 약 6미터 도로 및 남측 현황 도로(약 1.8미터)에 접해 있습니다. 본건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.
기호(2) 토지 지상에는 제시외건물 (ㄱ) 조적조 단층 주택(약 89.23㎡)과 (ㄴ) 조적조 단층 창고 등(약 49.44㎡)이 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.
1.3. 입지조건
경상남도 진주시 대곡면 광석리는 대곡면사무소를 중심으로 한 지역으로, 면소재지의 기본적인 편의시설과 농촌의 자연환경이 혼합된 지역입니다.
본건 토지(기호1)는 대곡면사무소 북측 인근의 농경지대와 인접해 있으며, (기호2) 토지는 남측 인근의 상업 및 주택지대에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 상대적으로 양호할 수 있습니다.
주변 도로 상황은 기호(1)은 농로, 기호(2)는 일반 도로에 접해 있어 차량 진출입은 가능하나, 일부 현황 도로는 폭이 좁아 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다.
토지 이용계획상 생산녹지지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등이 혼재되어 있어, 향후 개발 시 지역별 특성을 고려한 계획이 필요합니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 강제 경매로 진행되었으며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 최OO입니다.
가장 중요한 권리 분석 사항은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 소유권 전체가 아닌, 전체 토지 면적 중 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다. 따라서 지분권자들과의 협의나 향후 분할 문제 발생 가능성이 있습니다.
또한, '법정지상권 성립 여지 있음'이라는 특이사항은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 매각에서 제외된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 토지 소유자와 다르고, 그 건물이 법정지상권을 취득할 수 있는 요건을 갖춘 경우, 낙찰자는 해당 건물의 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 허락해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 감정평가액은 이러한 법정지상권 성립 가능성을 감안하여 산정되었으므로, 실제 입찰 시에는 이 점을 면밀히 검토해야 합니다.
특별한 인수되는 권리 관계는 명시되지 않았으나, 법정지상권 부분은 반드시 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필요합니다.
1.5. 상권분석
대곡면 소재지에 위치하여 면 단위의 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.
본건 토지(기호1) 인근은 농경지대와 농촌취락으로, (기호2) 인근은 면소재지 내 상업지대 및 주택지대로 형성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.
진주시 중심 시가지와의 거리는 있으나, 차량 접근이 가능하여 주요 상권 이용에도 제약은 없을 것으로 판단됩니다.
다만, 지역 특성상 대규모 상권 형성보다는 지역 기반의 소규모 상업 활동에 적합할 것으로 보입니다.
1.6. 생활정보
대곡면사무소가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.
근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의(마트, 식당 등)를 누릴 수 있습니다.
농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.
토지(기호2)가 단독주택 부지로 이용되고 있다는 점은 주거지로 활용 가능성을 시사합니다.
진주시 내 주요 시설 접근성은 차량 이용 시 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
1. 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 취득하므로, 나머지 지분권자와의 관계 설정 및 토지 이용 계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다. 향후 재산 분할이나 공동 관리에 대한 분쟁의 소지가 있습니다.
2. 법정지상권: 매각에서 제외된 제시외 건물(주택, 창고)에 대해 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자는 해당 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 합니다. 이는 토지의 완전한 사용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.
3. 제시외 건물 존재: 비록 매각에서 제외되지만, 제시외 건물(약 138.67㎡)이 실제 존재한다는 점은 향후 철거나 관련 문제 발생 시 고려해야 합니다.
4. 현황 도로: 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있다는 점은 해당 부분의 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.
5. 토지 이용계획: 생산녹지지역과 상업/주거지역이 혼재되어 있어, 개발 시 용도에 따른 행위 제한을 신중하게 검토해야 합니다.
6. 임대차 관계 미상: 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 경상남도 진주시 대곡면 광석리에 소재한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 입지적으로는 면사무소와 근린생활시설, 상업지대가 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으며, 농촌 지역 특유의 조용함을 누릴 수 있습니다.
그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '토지 일부 지분 매각'과 '법정지상권 성립 가능성'입니다. 특히 법정지상권의 경우, 매각 제외된 제시외 건물과의 관계에서 낙찰자의 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.
토지 이용 계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 포함되어 있어 잠재적인 개발 가치는 있으나, 지분 매각과 법정지상권 문제 해결 없이는 실현이 어렵습니다.
따라서, 본건은 단순 투자 목적보다는 해당 지역 및 법률 관계에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로, 법정지상권 문제를 해결하거나 지분권자와의 원만한 합의를 이끌어낼 수 있는 전문 투자자나 실거주 희망자에게 적합할 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
1. 혼합 토지 이용 가능성: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 생산녹지지역 등이 혼재되어 있어, 용도별 잠재적 개발 가치가 존재합니다.
2. 지역 내 입지: 대곡면사무소 및 면소재지 인근이라는 점은 지역 내에서 비교적 양호한 입지를 제공합니다.
3. 가격 메리트: 지분 매각 및 법정지상권과 같은 복잡한 권리 관계로 인해 경매 시 일반 물건 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 상쇄 고려 필요)
4. 실거주 및 재개발 잠재력: 제시외 건물 제외 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있다면, 향후 주거 또는 상업 용도로 개발하여 활용할 잠재력이 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매2계