나이스옥션 법원경매 진주 2025타경551 [2] 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건 토지는 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 '대곡면사무소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 도로변 근린생활시설과 농촌취락 및 농경지대로 형성되어 있음.
기호(2) : 본건 토지는 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 '대곡면사무소' 남측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 상업지대 및 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(2) 공히 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로, 현황 답으로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 평지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 노폭 약 3미터의 시멘트포장 농로와 접함.
기호(2) : 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고, 남측으로 본건 토지를 가로지르는 노폭 약 1.8미터의 현황 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)이 소재함.
(ㄱ)조적조 슬라브지븡 단층(주택) : 약 89.23㎡
(ㄴ)조적조 슬라브지붕 및 스레트지붕 단층(창고 등) : 약 49.44㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-지분매각.
-제시외건물(감정서 상 ‘ㄱ~ㄴ’)매각제외, 최저매각가격은 제시외건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권성립여지 있음).
-토지일부는 현황 ‘도로’로 이용중이며, 이를 감안하여 평가함.
-토지상에 식재되어 있는 조경수 및 유실수는 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경551 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 감정가: 88,262,000원

* 최저매각가격: (감정가에서 제시외건물 매각 제외 감안)

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경상남도 진주시 대곡면 광석리 361-8

* 용도: 대지

* 토지면적: 574.00㎡ (약 173.64평)

* 토지지분: 477.62539999999996㎡ (약 144.51평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (477.62539999999996㎡)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각 (토지 일부 지분만 매각 대상)

* 법정지상권 성립 여지 있음 (주의 요망)

* 제시외건물(감정서 상 ‘ㄱ~ㄴ’)은 매각에서 제외되나, 평가 시 감안되었음.

* 토지 일부는 현황 '도로'로 이용 중이며, 이를 감안하여 평가함.

* 토지상 조경수 및 유실수는 토지에 포함하여 평가함.

* 임대관계 미상 (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 1993-09-17 소유권이전 (이차임)

* 이후 권리: 2009-09-21 박광자 지분 이전 (박우삼), 2025-02-26 박우삼 지분 강제 경매개시결정 (최은숙), 2025-04-11 박우삼 지분 가압류 (우리은행)

* 등기부채권 총액: 9,859,160원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 기호(1) 토지: '대곡면사무소' 북측 인근에 위치, 주위는 도로변 근린생활시설, 농촌 취락 및 농경지대로 형성되어 있음.

* 기호(2) 토지: '대곡면사무소' 남측 인근에 위치, 주위는 면 소재지 내 상업지대 및 주택지대로 형성되어 있음.

* 진주시 대곡면은 진주시 서부에 위치하며, 농경지와 산지가 많은 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 본건 토지 인근은 농로 및 일반 도로가 접하고 있어 접근성은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지: 생산녹지지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 기호(2) 토지: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

2.4. 인접 도로상태

* 기호(1) 토지: 북서측으로 노폭 약 3미터의 시멘트 포장 농로와 접함.

* 기호(2) 토지: 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고, 남측으로는 현황 도로(노폭 약 1.8미터)가 본건 토지를 가로지름.

2.5. 주변 환경 조사

* 주변은 농경지, 소규모 근린생활시설, 주택 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있음.

* 진주시 내동면에서 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 공공처리 시설 설치 추진 관련 주민 반대 사례가 있어, 지역 내 혐오 시설 설치에 대한 주민들의 민감도가 있을 수 있음. 다만, 본 물건지의 직접적인 혐오 시설 인접 여부는 추가 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권 성립 여지 있음. (가장 중요하게 고려해야 할 사항)

3.2. 등기부 현황 요약

* 본건은 토지 일부 지분 매각으로, 소유권은 여러 명의 지분권자가 존재함.

* 말소기준권리인 1993-09-17의 소유권이전 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 다만, 법정지상권 성립 가능성이 있어 등기부만으로는 판단하기 어려운 복잡한 권리관계가 존재할 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 별도 임차인 정보는 제공되지 않았으나, 임대관계는 미상으로 파악됨. 추후 명도 시 임차인 존재 여부 및 권리관계 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 물건지는 진주시 대곡면의 면소재지 인근에 위치하며, 기호(2) 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 목적의 개발 가능성이 있음.

* 주변 근린생활시설 및 농촌 취락, 농경지대가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리할 수 있음.

* 면사무소가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성은 용이함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 면 소재지 인근에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 진주 시내 접근성을 고려할 때, 대형 쇼핑몰, 병원 등은 진주 시내 이용이 필요함.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 지역 내 이동 및 진주 시내 접근이 가능함.

* 대중교통 이용 정보는 명확하지 않으나, 면소재지 인근이므로 버스 노선 등 기본적인 대중교통은 갖추고 있을 것으로 추정됨.

5.3. 교육시설

* 인근에 대곡면 소재 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권이 다른 지분권자와 공유하게 됨. 이로 인해 향후 토지 활용 및 처분에 있어 다른 공유자의 동의가 필요하며, 분쟁의 소지가 발생할 수 있음.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

* 가장 큰 리스크로, 토지 위에 존재하는 건물(매각 제외된 제시외건물 포함)에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권만으로는 건물 철거나 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 별도의 지료 지급 의무가 발생할 수 있음. 감정서 상 '법정지상권성립여지 있음'이라는 명시적인 주의사항이 있음.

6.3. 토지 일부 도로 현황

* 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이므로, 실제 사용 가능한 토지 면적이 줄어들거나 이용에 제한이 있을 수 있음. 이는 평가 시 반영되었음.

6.4. 제시외 건물 존재

* 매각 제외된 제시외 건물(ㄱ~ㄴ)이 존재하므로, 낙찰 후 건물 철거 문제 또는 법정지상권 성립 여부와 관련하여 추가적인 법적 검토가 필요함.

6.5. 임대 관계 미상

* 임차인 현황 상 보증금 합계가 0원이지만, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유 현황 및 권리관계 파악에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속한 토지가 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 면사무소 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 토지 일부 지분 매각과 법정지상권 성립 가능성입니다. 특히 법정지상권의 경우, 토지 소유권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 이에 대한 철저한 법률적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다. 토지 일부가 도로로 이용 중인 점, 제시외 건물이 존재하는 점 등도 추가적인 고려 사항입니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명확한 법률 자문과 현장 확인을 통해 권리관계를 정확히 파악한 후에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상업 및 주거 지역 포함: 기호(2) 토지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 건축 및 개발 가능성을 기대할 수 있음.

* 지역 내 개발 잠재력: 진주시 대곡면 지역의 향후 개발 계획이나 성장 가능성을 고려할 때, 지분 취득을 통한 장기적인 투자 관점은 가능할 수 있음. (단, 법정지상권 및 지분매각 리스크 해소 전제)

* 낮은 접근 가격 가능성: 지분 매각 및 법정지상권 등 복합적인 리스크로 인해 일반 물건 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 88,262,000원을 기준으로, 앞서 언급된 법정지상권 성립 가능성, 지분 매각, 도로 이용 중인 토지 면적, 제시외 건물 존재 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 법정지상권이 성립된다고 가정할 경우, 토지의 실질적인 효용 가치가 크게 하락하므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

* 제시외건물은 매각 제외되었으나, 법정지상권과의 연관성을 고려해야 하며, 감정가에서 이를 제외한 금액이 최저매각가격으로 책정되었을 수 있습니다.

* 명확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정평가서의 세부 산정 근거, 법정지상권 성립 시 예상되는 지료 수준, 법률 전문가의 자문, 그리고 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 일반적으로 권리 분석이 복잡하고 리스크가 높은 물건의 경우, 감정가의 50% 이하에서 시작하여 시장 상황과 리스크 해소 가능성을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 경우가 많습니다. 본 건 또한 이러한 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

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