나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4460 [2] 전라남도 무안군 일로읍 월암리 186-74 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재 <일로초등학교> 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 상가, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건 중
제101호 외 8개호로
외벽 : 석재마감, 드라이비트마감 등,
내벽 : 콘크리트마감, 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 가)-아) : 공실임.
기호 자) : 사무소임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐기경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 평지로, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

- 본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 각각 독립된 구분건물로 등재되어 있고,
현황 기호 가), 나) 기호 다), 라), 기호 마), 바)는은 벽체 경계 구분이 없는 상태이나,
구분건물의 위치가 도면 등에 의해 특정가능하며, 경계벽 복원이 용이하다가 판단되는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경4460 (2)

물건지: 전라남도 무안군 일로읍 월암리 186-74, 2층 201호 (참고: 복수의 구분건물이 하나의 공간으로 사용 중)

토지면적: 99.92㎡ (약 30.23평)

건물면적: 236.52㎡ (약 71.56평)

용도: 제1종근린생활시설 (내부 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중)

감정가: 399,000,000원

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 중

사용승인일: 2020년 10월 12일

매각조건: 토지, 건물 일괄 매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

등기부채권 총액: 2,551,225,640원

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 무안군 일로읍 월암리 소재, 일로초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 상가와 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

* 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 등기사항전부증명서 상 다수의 근저당권, 소유권이전, 가압류 등이 존재하나, 본 임의경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용이나 범위는 추가 확인이 필요합니다.

* 총 등기부채권 총액은 약 25억 5천만원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 본건에는 현재 진덕권 씨가 임차인으로 파악되었습니다.

* 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2024년 5월 3일 전입(사업)하였습니다.

* 확정일자 및 배당신고일자 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 일로읍 내 상가, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 위치한 일로초등학교는 학생 및 학부모 등 고정적인 유동인구 발생 요인이 됩니다.

* 일로시장은 조선시대 남창장을 잇는 전통 시장으로, 과거 우시장이 발달했으며 양파, 고구마 등 지역 특산물과 농수산물을 판매하는 곳입니다. 현재도 시장 활성화를 위한 행사가 진행되는 등 지역 경제의 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 주변 지역은 농업 및 지역 상업 활동이 주를 이루는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 일로초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 시설: 인근에 일로시장 등 지역 상업 시설이 있습니다. 회산백련지, 목포해상케이블카 등 주변 관광지도 접근 가능합니다.

* 혐오시설: 무안군 일로읍 인근 지역에서 의료폐기물 소각장 설치 추진 관련 지역 주민들의 반대 의견이 있었으나, 해당 시설은 군계획위원회에서 부결된 것으로 파악되었습니다. 현재 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 벽체 구분 없는 사용: 구분건물이지만 실제로는 여러 호실이 하나의 공간으로 통합 사용되고 있어, 향후 분할 또는 원상 복구 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 경계벽 복원이 용이하다는 판단은 있으나, 실제 공사 범위 및 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 그 내용이 불분명합니다. 인수 시 해당 권리로 인해 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 등기사항전부증명서 및 현장 조사를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 지급 관련 추가적인 채권이 있는지, 또한 배당으로 전액 변제받지 못하는 부분이 있는지 등 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다. (다만, 현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍에 소재한 제1종근린생활시설로, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 일로초등학교와 인접하고 있어 지역 내에서의 기본적인 수요를 기대할 수 있으며, 일로시장이 인근에 위치하여 지역 상권의 활력 또한 엿볼 수 있습니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되는 점, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 명확한 확인과 추가적인 검토가 필요한 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 해당 물건은 향후 활용 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 일로초등학교 인근 입지: 학생, 학부모 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가집니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 지역 상권 내 위치: 일로시장이 인근에 위치하며 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있어, 지역 주민들의 이용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가 399,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 무안군 일로읍 지역의 상가 시세 및 임대 수익률 분석

* 내부 벽체 미구분 상태 해소 및 원상복구 또는 공간 재구성 관련 예상 비용

* 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 인수 시 재산권 행사 제약 가능성

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 소요 시간

* 경매 시장의 전반적인 동향 및 경쟁 입찰 현황

특히, 미확인된 지상권의 존재는 큰 리스크 요인이 될 수 있으며, 이는 입찰가에 신중하게 반영되어야 합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 투자 목표와 위험 감수 수준에 부합하는 합리적인 입찰 가격을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.