나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70475 [1] 경기도 광주시 쌍령동 52-61 청석파크빌 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "영은미술관" 남서측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주
택) 청석파크빌 제4동 제3층 제301호로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공
공시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보
통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지하-층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2013.08.22)

외벽 : 드라이비트 및 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 부정형의 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본동 북서측 방향으로 노폭 약 7m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및
탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이 할 수
있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 한두영)로부터 2026.5.11.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 쌍령동 52-61 청석파크빌 4동 3층301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2024타경70475 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 192,000,000원입니다.

토지 면적은 72.21㎡ (약 21.84평)이며, 건물 면적은 47.61㎡ (약 14.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "영은미술관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 기타지붕(경사지붕)이며, 2013년 8월 22일에 사용 승인되었습니다.

본 건물은 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 완경사지에 위치하며 부정형의 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본 건물 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 19일 접수된 나봉근의 근저당권 (을7, 채권최고액 180,000,000원)입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되는 권리로는 한두영의 주택임차권 (을10), 주택도시보증공사의 가압류 (갑4), 인천신용보증재단의 가압류 (갑5), 부평세무서장의 압류 (갑6), 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7), 광주시의 압류 (갑8) 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 명시된 지상권은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이정호 (이 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-01-16

* 임차인: 한두영 (한 )

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-25

* 확정일자: 2020-12-17

* 배당신고일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 관련 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 확약서 제출됨. (2026.5.11.자)

인수되는 임차보증금은 합계 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 경기도 광주시 쌍령동 지역은 주거단지와 근린생활시설, 자연녹지 등이 혼합된 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 다세대주택의 전용면적 61.71㎡(약 18.67평)가 2026년 5월 8일 151,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 8,088,000원 수준입니다.

또한, 전용면적 74.48㎡(약 22.53평) 물건이 2026년 5월 8일 187,000,000원에 거래되어 평당 약 8,300,000원 수준을 보였습니다.

2008년 준공된 전용면적 79.95㎡(약 24.18평) 물건은 2026년 5월 8일 145,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 5,997,000원 수준으로, 건축 연차가 오래된 점이 가격에 반영된 것으로 보입니다.

본건의 전용면적은 47.61㎡(약 14.40평)으로, 주변 시세 대비 개별적인 가격은 면적 및 건물 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 있으며, 영은미술관과 같은 문화 시설 및 공공시설이 인접해 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역 정보에 따르면 학교 등 교육시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인 한두영의 보증금 175,000,000원에 대해 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주겠다는 HUG의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수하지 않아도 되는 상황을 시사합니다. 그러나 HUG의 인수 조건 변경 세부 내용 및 실제 말소 과정에서 변동사항이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 정보 부족: 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2013년 8월 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 13년이 경과하여 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 특히, 임차인 한두영의 보증금 175,000,000원에 대해 HUG의 확약서가 제출되어 보증금 인수 위험이 크게 줄어든 것으로 판단됩니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 주변 환경이 주거 지역과 녹지가 혼합되어 있어 쾌적하며, 교통 및 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 권리 관계 확보가 가능합니다.

* HUG가 채권자로 강제 경매를 진행 중이며, 임차인과의 별도 확약이 있어 잔금 납부 후 소유권 이전 시 명도 관련 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 쌍령동 지역의 주거 가치와 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 192,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매가를 고려할 때, 전용면적 14.40평 기준 시세는 평당 약 800만 원 내외로 추산됩니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 가치를 산출하면 약 117,000,000원에서 120,000,000원 사이로 예상됩니다.

인수 부담이 없고 명확한 권리 관계를 고려하되, 최근 시세와 감정가 사이에서 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.