나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63622 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는
학교, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 전반적인 대
중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2021.06.02)
외벽 : 몰탈 위 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등"
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(거실, 방3개, 화장실2개, 발코니)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세각가인 사다리형 평지를 건부지로 조성한 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 주위로 세각가이며 인근에 천호대로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63622 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 601,770,000원

토지면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물면적: 46.29㎡ (약 13.99평)

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 건물 정보

건축물대장상 건물명: 모두스타빌

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 내 제3층 제302호

사용승인일: 2021년 06월 02일

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

주요 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 토토캐슬주식회사 (2021-06-04 접수)

* 소유권이전: 김인화 (2021-10-29 접수, 매매)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-11-05 접수, 채권액 548,892,054원)

* 주택임차권: 유향조 (2023-11-01 접수, 보증금 520,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 520,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 520,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리: 2023년 11월 01일 접수된 유향조의 주택임차권 등기 (을3) 및 2024년 11월 05일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑3).

소멸되는 권리: 강제경매 개시결정 등기(을3)에 따른 담보권 및 그 이하의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 을구 순위 3번 유향조의 주택임차권 등기(2023.11.1. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금 520,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 근린생활시설 현황

본건 인근 지역은 학교 및 다세대주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"서울용마초등학교"가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

인근에 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유향조의 보증금 520,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 금액의 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 재건축 또는 개발 시 건축법 및 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 깨끗한 상태의 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 다만, 5억 2천만원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 임차인 보증금 인수 부담이 예상 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용승인된 건물로 내부 상태가 양호하고 즉시 거주가 가능합니다.

* 양호한 입지: 학교와 인접하고 대중교통 이용이 편리한 주거지역에 위치합니다.

* 잠재적 가치: 신축 건물임을 감안할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 하는 임차인 보증금 520,000,000원을 제외하고 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 81,770,000원

총 취득 예상 비용:

예상 입찰가 81,770,000원 + 인수 보증금 520,000,000원 = 601,770,000원

이는 감정가와 동일한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.