나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경287 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 981 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 소재 "잣두마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공장지대로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1) 도시지역 , 일반공업지역 , 도시계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(국도 23호선(대로 3-3))(접합) , 유통업무설비(2022-01-28), 가축사육제한구역(100m 제한구역_도로 (소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
-기호 2) 도시지역 , 일반공업지역 , 도시계획구역 , 유통업무설비(2022-01-28), 가축사육제한구역(100m 제한구역_도로 (소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
-기호 3) 도시지역 , 일반공업지역 , 도시계획구역 , 유통업무설비(2022-01-28), 가축사육제한구역(100m 제한구역_도로 (소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) ㄱ- ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 4(가) 일반철골구조 칼라아스팔트 싱글지붕 2층으로서,
외벽 : 사이딩판넬 마감 등
내벽 : 페인트 및 벽지, 타일, 판넬 마감 등
바닥 : 타일 및 아스타일 마감 등
창호 샷시창호임.

-기호 4(나) 일반철골구조 판넬지붕 2층으로서,
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 1층은 판넬 마감, 2층은 벽지, 타일, 페인트 마감 등
바닥 : 하드너(페인트), 장판 및 타일 마감 등
창호 : 샷시창호임.

-기호 4(다) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서,
벽체 : 단열판넬 마감

-기호 5(라) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
벽체 : 판넬 마감
바닥 : 하드너(페인트) 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

-기호 4(가) 생약초가공공장으로서, 1층은 약제 제조실, 작업장 및 창고 등이고, 2층은 사무실, 연구실 및 실험실 등.
-기호 4(나) 창고및 작업장, 기숙사 및 식당으로서, 1층은 창고 및 작업장 등이고 2층은 직원식당, 숙소(3개실) 등.
-기호 4(다) 저온창고임.
-기호 5(라) 공장으로서, 약제 제조실, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 급수, 배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있고, 기숙사 부분은 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) ㄱ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1~3은 일단의 토지로 평가함
-목록4의 건물 가액은 수전설비(442,808,500원)가 포함 평가액임
-본건 지상에 소재하는 비닐하우스 2동은 분리 및 이동이 용이하므로 평가외
-목록4 내에 소재하는 판넬형 저온저장고시설은 분리 및 이동이 용이하므로 평가외
-목록4 내 소재하는 자동계량기, 냉장창고의 냉장설비, 작업대, 세척대, 찜기, 원형수침통, 탈수기, 제환기, 폴리싱기, 저온창고의 냉장설비, 포장기 등은 별도의 유체동산으로서 분리 및 이동이 용이하므로 평가외
- 제시외 건물 ㄴ은 평가외 에어콤프레샤를 보관
-제시외 건물 ㄹ은 평가외 폐수처리장치를 보관

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 장흥지원 2024타경287 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 981

용도: 공장 (기타공장)

감정가: 1,287,778,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

토지면적: 3093.00㎡ (약 935.87평)

건물면적: 1962.63㎡ (약 593.70평)

건물 제시외면적: 83.60㎡ (총 면적에 포함되거나 별도 관리 대상)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 유케이제구차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 있음, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 건은 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 소재 "잣두마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공장지대로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 3필지가 일단의 부정형 평지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

본 건 동측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

* 기호 1, 2, 3) : 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(국도 23호선(대로 3-3))(접합), 유통업무설비(2022-01-28), 가축사육제한구역(100m, 300m), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2019-11-21 국민은행 근저당 (을3/을5)

* 본 경매로 인해 말소될 권리: 국민은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류, 한국농수산식품유통공사 가압류, 유케이제구차유동화전문 임의경매.

* 토지 및 건물 소유권은 매각으로 인해 이전됩니다.

* 총 등기부 채권액: 3,228,134,388원

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 동우당제약주식회사 대표 허담, 장종환 (권리행사 여부에 따라 인수 부담 발생 가능성)

3.3. 임차인 현황

* 동우당제약주식회사 대표 허담:

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입(사업)일자: 2002-11-12

* 대항력: 있음

* 양윤정:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-21

* 대항력: 없음

* 장종환:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-03-02

* 대항력: 있음

* 주식회사제이비티 대표 허담:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 미상

* 대항력: 없음

* 황상훈:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-21

* 대항력: 없음

3.4. 임차인 관련 주의사항

* 동우당제약주식회사 대표 허담 씨는 대항력이 있으므로, 임차인의 권리 분석 및 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 장종환 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 0원이라도 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원 (본 자료에 명시된 내용 기준)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건은 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리에 위치한 소규모 공장지대에 속해 있습니다. 주변 환경은 일반적으로 보통 수준이며, 공업 지역으로 분류되어 공장 및 관련 산업 시설 입지에 적합합니다.

4.2. 주변 시설

주변에 관광 명소로 정남진 물과학관, 정남진 편백숲 우드랜드, 정남진 토요시장 등이 소재하고 있습니다. 이는 지역의 일반적인 환경을 보여주며, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 공장지대의 특성상 인근에 산업 관련 시설이 위치할 가능성은 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 동측 왕복 4차선 도로에 접해 있어 물류 이동 및 일반적인 교통 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 주변에 관광 및 특산물 시장이 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 구체적인 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 문제

* 대항력 있는 임차인(동우당제약주식회사 대표 허담, 장종환)이 존재하며, 이들의 보증금 인수 부담이나 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

6.2. 부동산 복잡성

* 유동화 물건 및 공동담보로 설정되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

6.3. 평가외 물건 및 부합물

* 제시외 건물(비닐하우스 2동, 판넬형 저온저장고시설, 에어콤프레샤 및 폐수처리장치 보관용 기계실 등) 및 다수의 유체동산(자동계량기, 냉장설비, 작업대 등)이 평가외 물건으로 존재합니다. 이는 매각 대상에 포함되나, 별도 처리 비용이나 명도 협상 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

* 목록 4 건물 가액에 포함된 수전설비(442,808,500원)의 특성상, 매수 후 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 토지이용 제한

* 본 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 등 토지이용에 관한 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 장흥군 장흥읍에 위치한 공장용 부동산으로, 일괄 매각 대상이며 공업 지역 내에 있어 산업 시설로서의 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있다는 점, 다수의 평가외 제시외 건물 및 유체동산이 존재하여 명도 및 정리 과정에 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있다는 점 등은 입찰 시 주요 고려 사항입니다. 복잡한 권리관계와 추가적인 부담 가능성을 신중하게 평가해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 공업 지역 내의 공장 부지로, 산업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 동측 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 우수합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 개발 또는 활용할 수 있는 기회가 있습니다.

* 주변에 관광 자원이 분포하고 있어 지역 경제와의 연계 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 건의 감정가는 1,287,778,400원입니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 3,228,134,388원에 달하며, 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원 인수 가능성) 및 다수의 평가외 물건 존재 등으로 인해 잠재적 위험 부담이 상당합니다. 이러한 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 900,000,000원 ~ 1,050,000,000원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인 명도 협상 가능성, 주변 시세 및 동종 물건 거래 사례 분석 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

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