나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4192 [1] 경상남도 진주시 평거동 191-1 들말흥한타운 107동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4192 [1] 경상남도 진주시 평거동 191-1 들말흥한타운 107동 3층303호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경4192
• 주소: 경상남도 진주시 석갑로 45, 107동 3층303호 (평거동,들말흥한타운)
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 270,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

진주지원 경매2계 2024타경4192 | 소재지: 경상남도 진주시 석갑로 45, 107동 3층303호 (평거동,들말흥한타운) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 270,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 사건 기본 정보

본 보고서는 경상남도 진주시 평거동에 위치한 '들말흥한타운' 아파트에 대한 임의경매 물건을 분석합니다.

사건번호는 진주지원 2024타경4192 (1)이며, 감정가는 270,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 특징

본 물건은 15층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 84.89㎡의 아파트입니다.

제3종일반주거지역 내 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있어 계획적인 주거 환경의 이점을 가지고 있습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주거 환경

본건은 진주시 평거동 '진주제일중학교' 서측 인근에 자리하며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 안정된 주거 지역입니다.

주민 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

특이점으로, 본건은 북서측, 남서측, 북동측, 남동측으로 각각 중로 1류(폭 20m-25m) 및 중로 2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 사통팔달의 도로망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 밀도와 계획성이 확보된 지역입니다.

다수의 학교(배영초, 신진초, 진주제일중, 한울유치원)와 관련한 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경은 양호하나, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 방식

토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 낙찰 시 소유권 취득에 법정지상권이나 토지별도등기 등의 추가적인 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 경매 유형 및 특이사항

본건은 부동산 임의경매 사건이며, '중복사건'이라는 특이사항이 있습니다.

이는 다수의 채권자가 경매를 신청했음을 의미하며, 권리관계가 복잡할 수 있으나, 매수인이 인수해야 할 권리는 없으며, 통상적으로 경매 절차 진행의 확실성이 더 높을 수 있습니다.

3.3. 명도(인도) 관련 고려 사항

감정평가 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으며, 임대관계 또한 미상입니다.

따라서 낙찰자는 명도 과정에서 현재 점유자의 지위를 확인하고, 소유자 또는 미상의 임차인에 대한 적절한 명도(인도명령 또는 명도소송) 절차를 준비해야 하는 리스크가 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주변에 아파트단지와 함께 근린상가가 형성되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 편리한 주거 밀착형 상권입니다.

4.2. 교육 환경

다수의 초, 중학교 및 유치원의 보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설 접근성이 매우 뛰어나고 면학 분위기가 조성된 지역입니다.

특히 젊은 학부모 세대에게 높은 선호도를 가질 수 있는 중요한 요소입니다.

4.3. 편의 시설

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 기본적인 아파트 시설이 양호하게 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 미확인 리스크

감정평가 시 내부 확인이 어려웠으므로, 아파트 내부 상태(수리 필요성, 훼손 여부 등)에 대한 확인이 필수적입니다.

통상적인 이용 상태를 고려하여 감정되었지만, 낙찰 후 추가적인 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 명도(인도) 불확실성

임대관계 미상으로 점유자의 상태 파악에 시간이 소요될 수 있으며, 점유자와의 협상 또는 강제집행 절차 진행 시 예상치 못한 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 의견

본 물건은 진주시 평거동 내에서도 안정적인 주거 지역이자 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이라는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

다수의 학교 보호구역에 인접하여 주거 및 교육 환경은 매우 우수합니다.

다만, 15층 중 3층이라는 저층부 위치와 내부 확인이 불가능했다는 점, 중복사건이라는 절차적 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 우수한 입지 대비 감정가 기준으로 투자 가치가 양호한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 제3종일반주거지역 내 계획적인 아파트 단지로 높은 주거 선호도.

둘째, 우수한 교육 환경: 다수 학교 보호구역에 포함되어 있어 실수요자(가족 단위)의 관심이 높을 것으로 예상.

셋째, 양호한 도로 접근성: 사방이 중로에 접하고 있어 진주시 내외로의 이동이 편리함.

넷째, 감정가 대비 시세 차익: 향후 실거래가와 비교하여 안전마진을 확보할 수 있는 기회.

법원 정보

진주지원 경매2계