나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4239 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4239 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경4239
• 주소: 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-2
• 감정가: 26,274,000원
• 최저가: 18,391,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

수원지방법원 경매7계 2024타경4239 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-2 | 감정가: 26,274,000원 | 최저가: 18,391,000원 | 용도: 답

1. 수원지방법원 2024타경4239 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4239 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-2

용도: 답 (논)

감정가: 26,274,000원

토지면적: 87.00㎡ (약 26.32평)

토지 지분율: 8700 (전체 토지 매각 대상)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (87.00㎡)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채무자: 오OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건

주의사항: 농지취득자격증명 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상기리에 위치하며, "수원여자대학교 해란캠퍼스" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 학교, 그리고 농경지가 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준의 입지입니다 [cite: intro text]. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다 [cite: intro text]. 본건 토지는 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: intro text].

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자는 최OO이며 채무자는 오OO입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. '유동화 물건'으로 분류되어 있어 자산유동화 관련 절차가 적용될 수 있습니다. 권리상 특별히 복잡한 사항은 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경매 절차 및 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 현재 '답(논)'으로 이용 중인 농지입니다. 주변으로는 주거시설(단독주택), 소규모 상업시설(근린생활시설), 소규모 공장, 학교, 그리고 농경지가 혼재되어 있습니다 [cite: intro text]. 이는 해당 지역이 농업적 기능과 더불어 주거, 상업, 소규모 산업 활동이 복합적으로 이루어지고 있음을 시사합니다. 인근에 수원여자대학교가 위치하여 대학 관련 상권의 영향도 일부 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농지이므로 직접적인 주거 생활 정보보다는 주변 환경 위주로 파악할 수 있습니다. 가장 눈에 띄는 인접 시설은 수원여자대학교 해란캠퍼스입니다. 대학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 대학 내 편의시설(식당, 편의점 등)을 이용하는 데 편리함이 있을 수 있습니다. 주변으로는 주택가와 소규모 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다 [cite: intro text].

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 농지법에 따른 취득 자격 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다 [cite: 7, intro text].

또한, 본건은 개발 및 이용에 여러 제한이 따릅니다. 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 그리고 교육환경 보호를 위한 상대보호구역(기호2의 경우 절대보호구역 포함) 및 수도권정비계획법상의 성장관리권역에 해당합니다 [cite: intro text]. 특히 개발제한구역은 토지의 활용 및 개발에 큰 제약을 가합니다.

기호2 토지는 도시계획시설도로에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 등으로 인한 영향이 있을 수 있으며, 이는 감정평가 시 반영되었습니다 [cite: intro text].

넓게는 화성시 비봉면 등 일부 지역에서 폐기물 매립장 설치 반대 움직임이 있었으며, 봉담읍 또한 환경영향평가 반경에 포함되는 등 지역 환경 문제에 대한 잠재적 이슈가 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍 소재 농지로, 수원여자대학교 인근에 위치합니다. 감정가는 26,274,000원으로, 87.00㎡(약 26.32평) 면적 대비 비교적 저렴한 가격으로 보입니다. 그러나 농지라는 특성상 '농지취득자격증명'이 필수적이며, 제출하지 못하면 보증금을 잃게 되는 중대한 리스크가 있습니다. 더불어 자연녹지, 개발제한구역 등 강력한 토지 이용 제한이 있어 건축 등 개발 행위는 거의 불가능하다고 보아야 합니다. 일부 필지는 도시계획도로에 저촉되는 문제도 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투기적 목적이나 장기적인 도시 계획 변화에 대한 기대가 없다면 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- **농업적 활용:** 농지 취득 자격이 있는 경우, 농업 경영을 목적으로 한다면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 87㎡는 소규모이므로 영농 규모 확대를 위해서는 추가적인 토지 확보 등이 필요할 수 있습니다.

- **장기적 개발 가능성(매우 낮음):** '개발제한구역' 해제 등 대규모 도시 계획 변경이 발생할 경우 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 매우 불확실하며 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 현재로서는 개발 가능성이 거의 없다고 보는 것이 합리적입니다.

- **가치 대비 가격:** 감정가가 낮게 책정된 만큼, 향후 주변 지역의 개발이나 토지 수요 변화에 따라 소폭의 가치 상승 가능성은 배제할 수 없습니다. 하지만 이는 농지 자체의 가치보다는 주변 개발로 인한 간접적 영향에 해당할 것입니다.

- **인근 대학과의 연계:** 대학교 인근이라는 점을 활용한 소규모 시설(예: 텃밭 체험, 농업 관련 연구 시설 등)로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있으나, 이는 법규 및 주변 환경과의 조화가 중요합니다.

본 물건은 '농지취득자격증명'이라는 명확한 진입 장벽과 엄격한 개발 제한이라는 큰 제약을 가지고 있습니다. 따라서 투자 전 해당 자격 취득 가능 여부를 최우선으로 확인하고, 농지법 및 개발제한구역 관련 규정을 철저히 검토해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매7계