나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4239 [2] 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-4 답 경매

매각기일: 2026-01-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4239 [2] 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-4 답 경매

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수원지방법원 경매7계 2024타경4239 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-4 | 감정가: 74,530,000원 | 최저가: 52,171,000원 | 용도: 답

1. 수원 지원 2024타경4239 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4239 (2)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상기리 386-4

용도: 답 (논)

감정가: 74,530,000원

토지면적: 290.00㎡ (약 87.74평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채무자: 오OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상기리 소재 "수원여자대학교 해란캠퍼스" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다. 특히 기호2 토지는 도시계획시설도로에 저촉되는 부분이 있어 이 점을 감안한 평가가 이루어졌습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 최OO님이고 채무자는 오OO님입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 절차상 특별히 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 유동화 물건은 자산을 기초로 증권을 발행하여 현금화하는 과정에서 발생할 수 있는 법률적 이슈를 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 봉담읍 상기리는 전원 주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼합된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 수원여자대학교 해란캠퍼스가 인접해 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 한 상권의 잠재력도 일부 존재합니다. 다만, 본건 자체는 농경지(답)이므로 직접적인 상업 활동보다는 주변 개발 계획과의 연관성을 통해 가치를 평가해야 합니다.

1.5. 생활정보

차량 이용 시 봉담 IC와 왕림 교차로 접근이 용이하며, 대중교통으로는 버스 정류장이 인근에 위치하여 수원, 화성 등 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 주변에 수원여자대학교가 있어 교육 환경을 간접적으로 누릴 수 있으며, 농경지가 많아 상대적으로 쾌적한 자연 환경을 느낄 수 있습니다. 다만, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설 접근은 차량 이동이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 본건은 농지(답)이므로, 매수인은 농지를 취득한 후 직접 경작하거나 관련 법규에 따른 의무를 이행해야 합니다. 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못할 경우, 입찰보증금 전액이 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 기호2 토지는 도시계획시설도로에 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 시 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다. '유동화물건'이라는 점도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있는데, 이는 자산유동화 과정에서 발생할 수 있는 법적, 재무적 복잡성을 내포하고 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 검색 결과, 해당 지역 인근으로 봉담 3지구 개발 사업이 진행 중이며, 이와 관련된 주민들의 반발이나 보상 관련 이슈가 존재합니다. 본건 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 개발제한구역 및 도시계획시설도로 저촉 사항은 향후 개발 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상기리에 위치한 답(논)으로, 경매를 통해 취득 가능한 토지입니다. 수원여자대학교 인근이라는 입지적 이점이 있으나, 농지라는 점과 개발제한구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재한다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부가 매각 결정의 필수 조건이므로, 입찰 전 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 도시계획시설도로 저촉 사항도 함께 고려해야 합니다. 개발 가능성이 낮은 지역은 아니나, 현행 규제와 관련 법규 준수 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있고 직접 농업 경영 의사가 있는 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 수원여자대학교 해란캠퍼스 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 추후 농업 관련 시설 또는 주말농장 등 특수 목적의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 봉담읍 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 현재 규제 해제 또는 완화 여부가 변수가 될 수 있습니다.)

* 정확한 현황 파악 및 법적 검토를 통해 '유동화물건'의 특수성을 이해하고 리스크를 관리한다면, 투자 가치를 찾을 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매7계