나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565577 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 171 부평지웰에스테이트트라이앵글171 1층129호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565577 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 171 부평지웰에스테이트트라이앵글171 1층129호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경565577
• 주소: 인천광역시 부평구 주부토로249번길 17, 1층129호 (갈산동,부평지웰에스테이트트라이앵글171)
• 감정가: 852,000,000원
• 최저가: 596,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매21계 2024타경565577 | 소재지: 인천광역시 부평구 주부토로249번길 17, 1층129호 (갈산동,부평지웰에스테이트트라이앵글171) | 감정가: 852,000,000원 | 최저가: 596,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 171 부평지웰에스테이트트라이앵글 1층에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경565577 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 852,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 부OOOOOOOOOO입니다.

토지면적은 35.07㎡ (약 10.61평)이며, 건물면적은 53.10㎡ (약 16.06평)입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천 지하철 1호선 갈산역 동측 인근에 위치한 초역세권 근린생활시설입니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택 등 주거지역과 지식산업센터, 산업시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 갈산역이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 매우 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 라멘조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 129호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 알루미늄 샷시 창호로 마감되었습니다.

현재 근린생활시설(상호: 나진국밥)로 이용 중이며, 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기, 시스템 냉·난방 설비, 지하주차장 등 상업시설로서 갖추어야 할 제반 설비가 완비되어 있어 높은 상품성을 가집니다.

토지는 삼각형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 물건 현황 및 분석

2.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일하여 일반적인 권리관계는 단순해 보입니다.

매각대상물건명세서 등에서 별도의 인수 권리(최선순위 임차권, 지상권 등)가 없다면, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸되는 것이 원칙입니다.

다만, 감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 임차인의 존재 여부와 대항력 유무에 대한 현장 조사 및 명확한 확인이 필수적이며, 명도(인도)에 대한 계획 수립이 중요합니다.

2.2. 상권분석

갈산역 상권은 부평구의 북부 지역 상권이며, 부평산업단지 및 한국GM부평공장 등의 대형 산업시설과 인접하여 근로자 배후 수요를 확보하기 용이합니다.

본 물건이 소재한 '부평지웰에스테이트트라이앵글' 인근은 과거 이마트 부평점이 있던 곳으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 더불어 인천테크노밸리U1센터 등 주요 상업시설(롯데시네마, 스타벅스 등)이 밀집하여 있어 주거와 업무를 아우르는 복합적이며 유동인구가 풍부한 상권에 속합니다.

현재 '나진국밥'으로 이용 중인 만큼, 주변의 직장인과 거주민을 대상으로 하는 식음료 업종으로서 적합성이 높은 입지입니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상의 이점을 가지며, 지구단위계획구역(갈산2지구)으로 지정되어 개발 및 관리 계획이 수립된 지역입니다.

이는 계획적인 개발 지역임을 의미하며, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 시장 및 투자 분석

3.1. 생활정보 및 잠재적 리스크

생활정보: 초역세권(갈산역)에 위치하며, 주거와 업무시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라가 풍부합니다. 교육, 문화, 상업시설의 접근성이 우수합니다.

잠재적 리스크:

1) 임대차 관계 미상: 명도를 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 실제 임차인 및 점유 현황 파악이 시급합니다.

2) 상권의 혼재성: 인근에 부평산업단지 등 산업시설이 있어 상권의 성격이 주거 밀착형과 업무형이 혼재됩니다. (과거 해당 부지는 탄소 공장이었으나 현재는 주상복합으로 재개발되어 환경적 리스크는 해소됨)

3) 감정가 적정성: 8억 5천만원대의 감정가에 대한 주변 실거래가 및 임대료 시세 분석을 통해 투자가치를 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인천 지하철 1호선 갈산역과 인접한 초역세권 상가로, 높은 유동인구 및 접근성을 확보합니다.

풍부한 배후수요: 대규모 아파트 단지 및 지식산업센터 근로자를 흡수하는 주 7일 상권의 잠재력을 가집니다.

높은 시설 경쟁력: 신축급 건물에 시스템 냉·난방 및 지하주차장 등 최신 설비가 완비되어 있어 별도의 시설 투자 부담이 적고 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 갈산역세권의 주거 및 업무 복합 상권 내 1층 상가로, 입지 조건 및 건물 상태가 매우 우수하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

다만, 감정가 대비 적정 시세 파악, 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

4.2. 성공적인 입찰 전략

1) 입찰가 산정: 감정가를 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 임대료 수준을 고려하여 시장 가치 대비 충분히 안전마진을 확보할 수 있는 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다.

2) 명도 계획: 임대차 관계 미상이라는 특이사항을 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 소송이나 협상에 대비한 구체적인 명도 계획 및 예상 비용을 사전에 반영해야 합니다.

3) 향후 업종 고려: 현재는 국밥집이지만, 역세권 유동인구 및 주변 환경(학원, 병의원 등)을 고려한 다양한 업종의 수요를 분석하여 높은 임대료를 받을 수 있는 업종으로 전환 가능성을 열어두어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계