나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11803 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 36-20 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11803 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 36-20 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경11803
• 주소: 인천광역시 미추홀구 학익동 36-20
• 감정가: 3,111,361,500원
• 최저가: 2,177,953,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

인천지방법원 경매15계 2024타경11803 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 36-20 | 감정가: 3,111,361,500원 | 최저가: 2,177,953,000원 | 용도: 다가구주택

1. 인천지방법원 2024타경11803 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11803 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 36-20

용도: 다가구주택

감정가: 3,111,361,500원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 810.00㎡ (약 245.03평)

토지 지분율: 81000 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 960.84㎡ (약 290.74평)

건물 지분율: 96084 (전체 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 65.12㎡ (약 19.70평) - 컨테이너는 매각 제외

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

1.5. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, '인천연학초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

토지는 기호 1은 주상용 건부지, 기호 2는 주차장 및 전, 일부 통행로, 기호 3은 나대지 상태로 이용 중입니다.

남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

일부 토지(기호 2, 3)는 지적상 맹지이거나 현황 일부가 인접지 통행로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.6. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.7. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 한OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '법정지상권'이 존재한다는 점입니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 토지 소유자가 건물 소유자에게 건물을 유지할 수 있는 권리를 인정해주는 것으로, 이로 인해 향후 건물 철거 관련 분쟁이 발생할 수 있으므로 반드시 상세한 권리 분석이 필요합니다.

1.8. 상권분석

본건은 인천연학초등학교 인근에 위치하여 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

주변에 주택가가 밀집해 있어 기본적인 상권 형성은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가나 편의 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1층이 음식점으로, 2층 일부가 교회로 이용되고 있는 점은 지역 내 상업적 활용 가능성을 보여줍니다.

1.9. 생활정보

인천연학초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.10. 건물 내부 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

각 층별 이용 현황은 1층 음식점, 2층 교회 및 사무실, 3-5층은 주택으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.

건물 3-5층에는 발코니 및 물탱크실 등 부합물 및 종물이 소재하고 있습니다.

1.11. 공부와의 차이

건물 2층 일부가 건축물대장상 '학원'으로 등재되어 있으나, 현황은 '교회'로 이용 중입니다.

또한, 건물 등기사항전부증명서상 지번이 36-20 외 2필지로 등재되어 있었으나, 2010년 10월 15일부로 36-20번지에 합병되었습니다.

1.12. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 가장 큰 리스크 요인으로, 법정지상권의 정확한 내용과 그로 인한 법적 분쟁 가능성을 면밀히 조사해야 합니다.

2. 공부와의 차이: 2층 용도 불일치 문제로 인해 추후 건축물대장 정비 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이는 매수인의 부담이 될 수 있습니다.

3. 통행로 이용: 건물 일부(목록3)가 인접 토지의 통행로로 이용되고 있어, 향후 통행권 분쟁이나 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 맹지: 일부 토지가 지적상 맹지 상태로, 토지 활용 계획 시 제약이 있을 수 있습니다.

5. 제시외 건물: 컨테이너를 제외한 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.13. 투자 포인트

1. 다가구주택 및 상가(음식점, 교회) 복합 용도로 활용 가능하며, 다수의 임대 수입원을 확보할 수 있습니다.

2. 법정지상권, 공부와의 차이 등 명확한 리스크 요인이 존재하지만, 이러한 부분에 대한 철저한 분석과 대비를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. 지역의 주거 환경 및 초등학교 인접성 등을 고려할 때, 안정적인 수요 확보 및 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.14. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 3,111,361,500원입니다. 인천연학초등학교 인근에 자리하고 있어 주거지로서의 가치와 함께 1층 음식점, 2층 교회 등의 상업적 활용 가능성을 갖추고 있습니다.

그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 건물 용도 불일치, 인접 토지 통행로 이용 등 해결해야 할 과제들이 있습니다.

따라서 본 물건은 권리 관계 및 현황에 대한 심층적인 사전 조사와 법률적 검토가 필수적이며, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 이를 관리할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계