나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63929 [1] 서울특별시 송파구 가락동 57-8 강남팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "경찰병원역(지하철 3호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 병원 등이 혼재하고 있는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 경찰병원역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 제3층 제303호로서,
외 벽: 석재타일붙임 마감 등.
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, "단지형다세대주택 및 업무시설(오피스텔)"건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가락동 57-8 :도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박준우)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 송파구 가락동 57-8번지에 위치한 강남팰리스 오피스텔 3층 303호(전용면적 19.95㎡, 공급면적 22.70㎡)로서, 감정평가액은 316,000,000원입니다. 토지면적은 8.50㎡(약 2.57평)이며, 건물면적은 22.70㎡(약 6.87평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63929(1)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2021년에 준공된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 3호선 경찰병원역 북서측 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 병원 등이 혼재하는 주상복합지대로서 주거 및 상업 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 남서측으로 폭 약 24미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 우수합니다. 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 4일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

본건에는 임차인 박준우(박 ) 씨가 보증금 310,000,000원으로 등재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 박 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 등기부등본상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 표시되어 있어, 매각으로 소멸될 예정입니다.

이 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 임차보증금은 현재로서는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

경찰병원역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 주거시설이 혼재하고 있습니다. 오피스텔의 주된 수요층인 직장인 및 1인 가구의 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있어, 전형적인 역세권 오피스텔 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 경찰병원역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 경찰병원, 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설 이용 편리.

* 의료시설: 경찰병원 인접.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설이 혼재된 도심 지역으로, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 박준우(박 ) 관련 사항: 대항력은 포기했으나, HUG 확약서의 세부 조건 및 보증금 회수 과정에서의 이견 발생 가능성은 배제할 수 없습니다. HUG와의 최종 정산 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류, 가압류가 존재하여 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 비록 말소 기준 권리 이후의 권리들이지만, 경매 절차 중 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 건축 및 개발에 있어 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 건물 상태가 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상입니다. 임차인 박준우 씨의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 관련 리스크가 크게 감소한 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG와의 보증금 처리 과정에 대한 추가적인 확인이 필수적이며, 복잡한 권리관계를 감안한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 경찰병원역과의 접근성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최근 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* HUG 보증 관련: HUG에서 임차 보증금을 책임지는 조건으로 변경된 사항은 낙찰자 입장에서 심리적 안정감을 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 3층 전용면적 19.95㎡ 오피스텔이 2024년 1월 18일에 29,000,000원(2억 9천만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 316,000,000원보다 낮은 가격입니다.

본건의 전용면적은 19.95㎡(약 6.03평)이며, 건물면적은 22.70㎡(약 6.87평)입니다.

매각으로 인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 판단 시, 약 290,000,000원 ~ 316,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

경쟁 상황 및 HUG와의 최종 확인 사항에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 접근으로 300,000,000원(3억원) 수준을 희망 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.