나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30659 [2] 경상남도 사천시 송포동 1487 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 칠암동, ""진주고속버스터미널"" 동측 월편에 소재하는
아주스타타워 12층 1201호, 1202호로서, 부근은 국립경상대학교` 진주고속버스터미널` 종합병원 및 로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

차량 통행이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

2021.5.3. 사용승인을 득한 제1. 2종 근린생활시설 업무시설 및 운동시설용도의 ,철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 1201호 및 12층 1202호로서
외벽은 알미늄복합판넬 및 복층유리 등
내벽은 스톤코트, 자기질타일 및 세멘콘크리트노출위 실내골프장인테리어 시공
바닥은 디럭스타일, 화강석타일 및 세멘콘크리트노출위 실내골프장인테리어 시공
창호는 스텐통유리, 또는 칼라복층유리 마감으로 현상은 양호한 편임..

이용상태

운동시설(골프연습장)용도로 이용 중임.

설비내역

지반 위생설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비(4개소), 지하주차장 등 근린상가 운영에 필요한 공통설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형으로 접면도로 및 인접지와 대체로 등고하며,
제1. 2종 근린생활시설 업무시설 및 운동시설용도의 지상12층 지하4층건부지로
이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)접하고,
서측으로 소로2류 (폭 8m~10m)접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(2021 -04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>,상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환 경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 골프연습장으로 운영중인 것으로 탐문되나 임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄 매각.
- 목록[3]철망울타리, 철제울타리, 정원수 등은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[4]건물 지붕위의 설치되어 있는 태양광설비, 건물1층 테라스부분에 설치되어 있는 철제(안전)난간, 옥상으로 향하는 철제사다리 등은 각 건물에 포함하여 평가함.
- 제시외 건물(2025타경670(자)사건의 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30659 (2)

소재지: 경상남도 사천시 송포동 1487

용도: 단독주택

감정가: 1,065,001,480원

토지면적: 661.00㎡ (약 200평)

토지지분: 661㎡ (약 200평)

건물면적: 470.36㎡ (약 142평)

건물지분: 470.36㎡ (약 142평)

건물 제시외면적: 29.20㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항:

* 일괄 매각 대상입니다.

* 토지에 포함된 목록 철망울타리, 철제울타리, 정원수 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 건물에 포함된 목록 태양광설비, 철제(안전)난간, 옥상 철제사다리 등은 각 건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 제시외 건물(2025타경670(자)사건의 감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’)은 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 송포동 1487번지에 소재하는 단독주택입니다. 주변은 주로 단독주택 및 일부 나대지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 송포동 일원은 과거 산업단지 조성 계획이 있었으나 현재는 일부 폐지된 지역도 있습니다. 본건은 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 사천시 전반적으로 생활폐기물 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 민원이 있는 것으로 나타났으나, 본건 소재지 인근의 직접적인 혐오시설 입지 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본 상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 3월 21일자 부산은행 근저당권 (을11, 을3) 입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 부산은행 근저당권(을12, 을4) 및 부산은행 임의경매개시결정(갑6)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [해당 없음].

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 심현정

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인: 정운석

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 사천시 송포동에 위치한 단독주택으로, 주변 지역은 주로 주거 용도로 이용되고 있습니다. 지역은 제2종일반주거지역에 해당할 가능성이 높으며, 이는 주거 기능과 일부 상업 및 업무 기능이 혼합될 수 있는 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 및 주거 편의시설이 발달할 것으로 예상됩니다. 주변의 '금천아트빌'(연립주택, 2015년 준공)의 최근 매매 사례를 보면, 2023년 12월 76.21㎡(약 23평) 면적이 12,100만원, 2024년 12월 54.27㎡(약 16평) 면적이 6,400만원, 2025년 2월 54.27㎡(약 16평) 면적이 8,500만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 본건 단독주택과는 규모와 용도 면에서 차이가 있으나, 지역 내 부동산 가격 형성의 참고 자료가 될 수 있습니다. 본건은 470.36㎡(약 142평)의 넓은 건물 면적과 661㎡(약 200평)의 넓은 대지 면적을 보유하고 있어, 단순 연립 주택과는 비교하기 어려운 가치를 지닐 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 사천시 송포동 일대는 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있을 것으로 보입니다. 사천시 내에는 이마트, 삼천포도서관, 용두공원 등 주거 생활에 편리함을 더하는 시설들이 있으며, 지역 내 중대형 병원 및 종합병원도 소재하고 있습니다 [감정평가서 요약 - 진주시 칠암동 지역 언급 부분이나, 사천시 내 시설로 추정]. 또한, 교통 상황은 대로 및 소로에 인접하여 차량 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제공된 감정평가서 요약 정보가 본건(사천시 송포동 1487, 단독주택)과 상이한 다른 물건(진주시 칠암동, 12층 상가/업무/운동시설)에 대한 내용으로 추정되어, 해당 감정평가서 상의 상세한 주위 환경 및 교통 상황 등은 참고 자료로만 활용해야 합니다. 본건은 단독주택이며, 제시된 건축물대장 정보와 일치합니다.

* 본 건은 단독주택으로서, 인근의 연립주택(금천아트빌) 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다. 넓은 대지 면적과 건물 면적에 대한 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가의 의견이 필요합니다.

* 사천시 지역 내에서 생활폐기물 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민들의 민감도가 있음을 고려할 필요가 있습니다. 본건 소재지 인근에 이러한 시설이 위치하지 않으나, 향후 개발 계획 등에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 송포동에 위치한 대지 661㎡, 건물 470.36㎡ 규모의 단독주택입니다. 감정가는 약 10억 6천 5백만원으로 책정되었습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 넓은 대지와 건물을 갖춘 단독주택으로서, 지역 내 단독주택 수요 충족 및 재건축, 증축 등 잠재적 활용 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 제공된 비교 사례(연립주택)와의 규모 및 용도 차이로 인해 시세 파악에 신중을 기해야 하며, 제공된 감정평가서 요약본의 내용 중 물건과 무관한 정보는 배제하고 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(약 200평)과 건평(약 142평)을 갖춘 단독주택으로 희소성이 있습니다.

* 주거지역으로 분류될 가능성이 높아 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 명도 및 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,065,001,480원입니다. 주변 연립주택의 매매가는 6,400만원에서 12,100만원 수준이나, 이는 본건의 넓은 대지 및 건물 면적과는 상당한 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 단독주택이며, 사천시 송포동 일대의 단독주택 시세와 토지 가치, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 따라서, 약 8억 5천만원에서 10억 6천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 추가적인 가치 평가(예: 건축년도, 내부 상태, 활용 가능성 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.