나이스옥션 법원경매 진주 2025타경203 [2] 경상남도 사천시 서포면 비토리 산42-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경203 [2] 경상남도 사천시 서포면 비토리 산42-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경203
• 주소: 경상남도 사천시 서포면 비토리 산42-1
• 감정가: 31,133,181원
• 최저가: 24,907,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

진주지원 경매2계 2025타경203 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 비토리 산42-1 | 감정가: 31,133,181원 | 최저가: 24,907,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경203 (2)

물건소재지: 경상남도 사천시 서포면 비토리 산42-1

용도: 임야

감정가: 31,133,181원

토지면적: 6044.00㎡ (약 1828.41평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자: 배O

채무자: 배OO

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 제시외수목(감정서상‘ㄹ’) 매각포함.

건축물 현황

건물면적: 0.00㎡. 비록 건물면적은 0.00㎡로 기재되어 있으나, 감정평가서상에는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택이 존재한다고 기술되어 있으며, 외벽은 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있고 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있다고 합니다. 부합물 및 종물로 기호 ㉠,㉡,㉢이 소재한다고 언급되었습니다. 이 부분은 현장 확인을 통해 정확한 상태와 포함 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 내 두 개의 지역에 걸쳐 있는 것으로 파악됩니다.

기호1)에 해당하는 부분은 사천시 실안동 실안마을회관 북동측 인근에 소재하며, 주위 환경은 단독주택 및 농경지로 형성되어 있습니다. 이 부분 토지는 부정형의 평지이며 현황 주거용으로 이용되고 있습니다. 서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로에 접하고 있으나, 공부상으로는 맹지입니다. 토지이용계획으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

기호3,4)에 해당하는 부분은 사천시 서포면 비토리 서포출장소 동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 자연림, 주상용 부지 등으로 형성되어 있습니다. 이 부분 토지는 부정형의 완경사지로서 현황 토지임야 상태이며, 맹지입니다. 토지이용계획으로는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부/전부제한구역) 및 준보전산지입니다.

차량 접근성은 양호하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 채권자는 서OOOOOOO이며, 채무자는 배OO입니다. 소유자는 배O입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 건이며, 일부 수목 등 제시외 물건도 매각에 포함됩니다. '일괄매각'이라는 문구는 토지와 포함된 제시외 물건들을 묶어서 매각한다는 의미로 해석됩니다.

제공된 정보만으로는 다른 권리관계(근저당, 가압류 등)에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 별도의 권리분석 보고서나 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 소재지는 전반적으로 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 직접적인 상업 지역으로서의 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

다만, 실안마을회관이나 서포출장소 인근에 위치한다는 점은 지역 주민들을 대상으로 하는 최소한의 생활 편의시설 및 행정 서비스 접근성이 있음을 시사합니다.

부동산의 가치는 주변 개발 계획, 지역 균형 발전 정책, 향후 인구 유입 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농경지, 자연림 등 자연 친화적인 요소가 많아 조용하고 쾌적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

가까운 편의시설이나 기반 시설에 대한 상세 정보는 부족하지만, 실안마을회관 및 서포출장소가 인근에 위치하여 기본적인 지역 커뮤니티 및 행정 서비스 이용은 가능할 것으로 보입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하여 전반적으로 보통 수준입니다.

최근 사천시에서 생활폐기물 소각시설 설치 부지를 물색하고 있다는 소식이 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성이 있는 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 그러나 향후 지역 내 혐오시설 설치 계획 여부는 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각의 불확실성: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 토지 이용, 개발, 매각 등에서 복잡한 이해관계 및 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

2. 맹지(도로 접하지 않음) 문제: 기호1은 공부상 맹지이며, 기호3,4도 맹지입니다. 토지의 이용 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 도로 통행 또는 도로 개설에 대한 합의가 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용을 요할 수 있습니다.

3. 건물 면적 0㎡와 실제 건물 존재의 불일치: 건물 면적이 0㎡로 등재되었음에도 불구하고 감정평가서상에 단독주택의 존재와 상태가 상세히 기재되어 있는 점은 매우 이례적입니다. 경매 물건에 건물이 포함되는지, 포함된다면 어떠한 조건인지에 대한 명확한 확인이 필요하며, 관련 법규나 등기부등본을 통한 검토가 필수적입니다.

4. 토지이용계획 및 제한: 제1종일반주거지역, 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 건축, 개발, 영농 등에 제한을 받을 수 있으므로, 각 용도지역별 건축 및 개발 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

5. 자연 재해 및 환경 위험: 산지 및 임야에 속한 토지의 경우, 산사태, 토사 유출 등 자연 재해에 대한 위험이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 31,133,181원이며, 토지 면적은 6044.00㎡(약 1828.41평)입니다.

주요 특징으로는 토지 일부 지분만 매각된다는 점, 그리고 현황 건물이 존재하는 것으로 보이나 건물 면적이 0㎡로 기재되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요하다는 점입니다. 또한, 토지 일부가 맹지라는 점은 향후 토지 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 계획관리지역, 준보전산지 등이 혼재되어 있으며, 가축사육 제한 등의 규제가 있습니다.

따라서 본 건은 단순한 투자를 넘어, 지분권자와의 협의, 맹지 해소 방안 마련, 건물 포함 여부 확인, 토지이용계획 및 제한사항에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 하는 다소 복잡한 물건이라 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지분 투자로서의 접근: 만약 다른 지분권자와의 원만한 협력이 가능하다면, 전체 토지 가치 대비 저렴한 가격으로 투자를 시작할 기회가 될 수 있습니다.

2. 자연 환경 및 농업/산림 활용 가능성: 자연림과 농경지가 인접해 있어, 주말 농장, 소규모 힐링 공간 조성, 산림 경영 등 장기적인 관점에서 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다. (단, 준보전산지 및 가축사육제한구역 규제 확인 필수)

3. 지역 개발 잠재력: 사천시의 균형 발전 계획이나 신규 인프라 구축 계획 등에 따라 본 물건지의 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

4. 추후 토지 이용 증대 가능성: 용도지역 변경 또는 규제 완화 시, 해당 토지의 활용 가치가 크게 증대될 수 있습니다. 특히 계획관리지역은 상대적으로 개발 여지가 있는 지역입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계