나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5541 [1] 전라남도 장흥군 부산면 금자리 1160-9 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2024.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 부산면 금자리 소재 "장흥농공단지" 내에 위치하며, 주변은 공업나지 및 공업용 건부지 등이 소재하는 공업지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남독측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2014-01-22), 제2종지구단위계획구역(2014-01-22), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-01-22)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-01-22)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-10-20)<농지법>, 농공단지(2014-01-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 마감 등,
창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

기호 3-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감, 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호 1-가) 공장으로 이용중입니다.
기호 3-가) 1층은 사무실, 2층은 기숙사로 이용중입니다.

설비내역

기호 3-가) 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호 3-가) 건물은 등기사항전부증명서상 "공장"으로 등재되어 있으나, 현황 "사무실 및 기숙사"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구(수전설비) 각 포함
- 목록2 지상에 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외
- 2024.8.23.자 김재곤(주식회사 명성종합건설의 양수인)으로부터 본건 부동산에 대한 공사대금채권 217,000,000원을 위하여 본건 부동산
을 점유하고 있다는 유치권신고서가 제출되었으나, 채권자의 소제기로 유치권이 존재하지 않음을 확인한다는 확정판결이 있음(광주고등 법
원 2025나20901 유치권부존재확인)
- 장흥군의 사실조회결과, 목록2 금지사항 부기등기는 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 전부를 환수 받았으므로 재산처분의 제한을 받지 않는다고 함(중요재산이 아님). 이 사건 경매절차로 인한 소유권 취득시 중앙관서의 장의 승인이 필요하지는 않으나, 농공단지에 위치한 토지이므로 본건 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 한다고 함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 장흥군 부산면 금자리 1160-9 가동

용도: 공장

토지면적: 3305.70㎡ (약 1000.47평)

건물면적: 1363.51㎡ (약 412.55평)

건물구조:

- 기호 1-가): 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물 (공장으로 이용 중)

- 기호 3-가): 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물 (1층 사무실, 2층 기숙사로 이용 중)

2.2. 감정가 및 매각 조건

감정가: 2,131,496,940원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장흥축산업협동조합 (등기부채권 총액 2,618,243,592원)

매각 포함 물건: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구(수전설비) 각 포함

2.3. 제시외 건물

목록2 지상에 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 전라남도 장흥군 부산면 금자리 소재 "장흥농공단지" 내에 위치하며, 주변은 공업나지 및 공업용 건부지 등이 소재하는 공업지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 남측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(300m 제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양)), 농업보호구역, 농공단지입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 12월 28일 접수된 장흥축산업협동조합의 근저당권(1,200,000,000원)으로, 경매 절차에 따라 이보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,618,243,592원입니다.

4.2. 유치권 및 법정지상권

* 유치권: 2024년 8월 23일, 주식회사 명성종합건설의 양수인인 김재곤으로부터 공사대금 217,000,000원을 이유로 유치권 신고가 제출되었으나, 채권자의 소송으로 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 확정 판결(광주고등법원 2025나20901)이 존재하므로 유치권은 소멸되었습니다.

* 법정지상권: 매각 대상이 아닌 제시외 건물(철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 감정가 55,360,000원)을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 보증금이 존재할 가능성은 낮으나, 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

장흥농공단지 내 위치하여 주변이 공업지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 장흥군 내 산업단지로서의 특성을 가지고 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

본건은 농공단지 내 위치하므로, 생활 편의시설은 장흥군 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 인근에 대형 쇼핑몰이나 주요 편의시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5.3. 주변 환경 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 일반적으로 산업단지 주변에서는 관련 법규에 따라 폐기물 처리 시설 등이 입지할 수 있으므로, 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 좋습니다. (참고: 일부 농촌 지역에서 폐기물 시설 설치 관련 주민 민원이 발생하는 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 매각 제외된 제시외 건물(비닐하우스 건조장)로 인한 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 인수 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농공단지 규제: 토지 취득 시, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 따라 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도해야 하는 의무가 발생합니다. 중앙관서장의 승인은 불필요하나, 입주 규정 준수가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 외에 기타 채권이 있을 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 위험으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 장흥농공단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다. 권리 분석상 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 매각 제외된 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성과 농공단지 관련 입주 규제 준수 의무가 주요 리스크 요인입니다. 유치권은 이미 확정 판결로 부존재함이 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 취득: 토지와 건물을 분리하지 않고 일괄 매수하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 장흥농공단지 내 입지: 지역 산업 기반 시설 내 위치하여 관련 사업 추진에 유리할 수 있습니다.

* 기계기구 포함 매각: 공장 운영에 필요한 기계기구 및 수전 설비 등이 포함되어 있어 즉시 가동 준비에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

예상 입찰가는 총 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 감정가 2,131,496,940원을 기준으로 하되, 상기 명시된 법정지상권 성립 가능성, 농공단지 입주 규제, 장흥 지역 공장 시장 상황, 본 건의 실제 사용 가능 면적 및 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 법정지상권으로 인한 제약 사항을 감안하여 입찰가격을 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.