나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70307 [2] 경기도 하남시 망월동 1098-1 에코브리지2 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 "미사역" 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 호수공원, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대
로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재
하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상3층 건 중 제2층 제205호 및 제206호로서
(사용승인일 : 2018.05.21.)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기호1 : 사무소로 이용중임.
기호2 : 근린생활시설(O2 IN BODY)로 이용중이나 폐문 부재중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 시스템난방설비
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 현재 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)
(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서
650m이내 지역)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치
제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물 대장상 용도가 "의원"이나 현재는 205호(오투 인바디),
206호는 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도가 '의원'이나 현재는 사무소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 경기도 하남시 망월동 1098-1 에코브리지2 2층206호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 성남지원 2024타경70307 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

감정평가액은 847,000,000원입니다.

토지 면적은 51.90㎡ (약 15.7평)이며, 건물 면적은 72.60㎡ (약 21.9평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2018년 5월 21일에 사용승인을 받았습니다.

주요 채권자는 안양농업협동조합이며, 등기부채권 총액은 1,611,900,019원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 호수공원, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재된 상가지대로서 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 폭 약 20M의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 안양농업협동조합의 근저당권(을1, 2023.03.28.)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

매각으로 인해 을구의 근저당권 및 기타 후순위 권리(가압류, 압류 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

집합건축물대장상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현재는 205호는 'O2 IN BODY'(근린생활시설), 206호는 '사무소'로 이용 중입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 등)

1.3. 임차인 분석

본건에는 (주)제이에스공일이라는 상호의 임차인이 존재하며, 2021년 10월 21일 사업자등록을 하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력을 보유하고 있어, 임차인의 실제 점유 및 사용 권한에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 망월동 일대는 미사지구 개발에 따른 신흥 상업 및 주거 복합지역으로 분류됩니다.

지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

다양한 근린생활시설과 공공시설이 입점해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

미사역을 중심으로 상업 시설, 공원, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

단지 인근으로 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어, 관련 업종의 상가로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(주)제이에스공일의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 실제 인수 부담은 없으나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

집합건축물대장상 용도가 '의원'임에도 실제 이용 용도가 '사무소' 등으로 다르게 사용되고 있어, 향후 건축법규 위반 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악된 바 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권의 신축급 상가 건물로, 입지적 강점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 명도 및 용도 관련 사항을 철저히 검토한다면, 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

미사역 역세권의 신축급 근린상가 건물로서 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주변 아파트 및 오피스텔 단지의 풍부한 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 847,000,000원을 기준으로 산정합니다.

임차인 분석 결과, 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 이하에서 유찰 없이 진행될 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 명도 및 용도 관련 리스크를 고려하여 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

최종 입찰가 결정은 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.