나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4805 [1] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층169호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 망월동 소재 서울시 지하철 5호선 지하철역 ("미사역" )북서측
인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 5호선지하철역("미사역") 이 소재
하는등 제반 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상29층 건물 내 1층 제169호 제170호로서,
(사용승인일 : 2019.12.06)

외 벽: 석재 및 판넬붙임 마감 등.

내 벽: 벽지도배 마감 등.

창 호: 알루미늄 샷시 창호 임.

이용상태

공부상 근린생활시설으로,본건 서측에 중로와 접하여 소재하는 인접 구분건물인 1층 제166호
.제167호.제168호.제171호 및 본건인 제169호.제170호가 1동의 대중음식점 (상호: 육미제당)
으로 운용중이나, 본건은 음식점 후면에 위치하는 건물임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 시스템에어컨(천장형)설비 등의
설비로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상은 비교적 정방형의 토지로서 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물
( 업무시설,오피스텔.근린생활시설 )부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약25M 포장도로와 접하며, 동측으로는 폭 약12M 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용
도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공
공주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,
공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대중음식점 (상호: 육미제당)의 일부로 이용중인 건물이나 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.제166,167,168,171호 같이 식당으로 운용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경4805 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층 169호

용도: 근린상가

감정가: 1,108,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.05㎡ (약 13.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제166, 167, 168, 171호와 함께 식당으로 운용 중임.

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 하남시 망월동 소재 서울 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 5호선 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

토지 형상 및 이용상태: 토지는 비교적 정방형이며, 철근콘크리트구조 29층 건물(업무시설, 오피스텔, 근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 서측 및 북측으로 폭 약 25M 포장도로와 접하며, 동측으로는 폭 약 12M 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로), 중로1류(폭 20m-25m) 접합

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역

1.2. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 권경란 (권 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-05

* 확정일자: 2024-10-04

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 비고:

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1. 국민은행 근저당권 (2023-05-12 접수, 960,000,000원)

* 소유권 이전: 갑9. 오복열 (2023-05-12 접수, 매매)

* 신탁 등기 말소: 갑8. 주식회사 안강개발 (2023-05-12 접수)

* 기타 권리 (모두 말소 예정):

* 갑10. 삼성카드 가압류 (2024-01-23 접수, 39,684,707원)

* 갑11. 중소기업은행 가압류 (2024-06-28 접수, 31,897,015원)

* 갑12. 유케이제구차유동화전문 임의경매 (2024-07-31 접수, 826,433,532원) - 본건 경매개시결정

* 갑13. 하남시 압류 (2025-05-16 접수)

* 등기부채권 총액: 1,031,581,722원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음으로 판단됨)

* 작성일: 2026-03-27

* 비고: 일괄매각. 제166, 167, 168, 171호와 함께 식당으로 운용 중임.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본 물건은 하남미사지구 중심상업지역 내에 위치하며, 지하철 5호선 미사역을 중심으로 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집한 지역임.

상가 이용 현황: 공부상 근린생활시설이나, 인접한 1층 제166, 167, 168, 171호 및 본건(제169호, 제170호)이 함께 대중음식점(상호: 육미제당)으로 운영 중임. 다만, 본건은 음식점 후면에 위치함.

잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 폐기물 처리 시설, 고압선 등 일반적인 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

교통: 서울 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치하며 도보 이용이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량으로 올림픽대로, 외곽순환도로 등을 통해 서울 시내 및 수도권 주요 지역 접근성이 양호함.

편의시설: 상업지구 내에 위치하여 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 상업 시설, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의 시설 이용이 용이함.

주거 환경: 대규모 아파트 단지 및 오피스텔과 인접하여 안정적인 유동인구 확보가 가능하며, 미사호수공원 등 녹지 공간과도 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 취급 시 특별한 주의와 이해가 필요함.

상가 후면 위치: 현재 인접 호실들과 함께 대중음식점으로 운영되고 있으나, 본건(169호) 자체는 음식점의 후면에 위치하여 전면 상가에 비해 집객력이나 가시성 측면에서 다소 불리할 수 있음.

인접 호실과의 운영 관계: 제166, 167, 168, 171호와 함께 식당으로 운영 중이라는 점은 인접 호실과의 협업 및 운영 방식에 따라 리스크 요인이 될 수 있음.

소음 및 통행 관련: 주변 후기에 따르면, 인근 상권의 술집 및 음식점으로 인해 저녁 시간대 소음이 발생할 수 있으며, 흡연구역 관련 민원이 있을 수 있다는 점을 고려해야 함.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 일부 도시계획상 제한사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 편입니다. 현재 인근 호실들과 함께 대중음식점으로 활용되고 있다는 점은 영업 중인 상가라는 긍정적인 요소이나, 본건 자체의 위치가 음식점 후면이라는 점은 향후 운영 전략 수립 시 고려해야 할 부분입니다. 다수의 채권이 설정되었으나 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성이 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 입찰에 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 미사역 도보 약 2분 거리에 위치한 중심상업지구로, 역세권 프리미엄 및 향후 9호선 연장 등 교통 호재를 기대할 수 있음.

안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어, 상권 활성화에 필수적인 고정 및 유동인구를 확보하기 유리함.

활성화된 상권: 이미 상업 및 업무 시설이 활발하게 운영되고 있는 지역으로, 신규 상가 입점 시 빠른 자리 잡기가 가능할 것으로 예상됨.

권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 채권은 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없음.

다용도 활용 가능성: 현재 음식점으로 이용 중이나, 향후 다양한 업종으로 전환하여 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,108,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 유사 상가의 시세, 최근 경매 낙찰가율, 본 건의 후면 위치 및 유동화 물건이라는 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 하남 미사 지역 상가 경매 물건의 낙찰가율은 시장 상황에 따라 변동성이 있으므로, 면밀한 시세 조사와 더불어 투자 목표 수익률을 설정하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실제 낙찰 사례 및 해당 상권의 구체적인 임대 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.