나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30767 [2] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 495-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 ""석계마을회관"" 남서측 근거리에
위치하며 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

본건 기호(2)는 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 ""동계1리마을회관"" 북측 인근에
위치하며 주위는 주택, 농경지, 어린이집 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 인근(기호1) 및 본건(기호2) 까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로 일부 제시외수목이 식재된 상태의 토지 및 일부 전 등임.
기호(2) : 부정형 평지로 주거용건부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 북서측 인근으로 노폭 약 2m 내외의 현황 진입로가
있음.
기호(2) : 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로, 남동측으로 노폭 약 3m
내외의 현황 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(2018-04-26)(계획관리지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) : 자연녹지지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연재해위험개선지구(2022-05-04)
(고읍선인지구)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1) 지상에 제시외수목 수주(소나무 대부분 고사상태)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인일:2000.12.12)
외벽 : 적벽돌치장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인일:2000.12.12)
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인일:2000.12.12)
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 주택.
기호(3-1) : 주차장.
기호(3-2) : 화장실 및 창고 등.

설비내역

기호(3)에 난방설비 있으며, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

-본건 기호(3) 옥상에 제시외태양광설비가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상‘ㄱ,ㄴ’) 및 제시외태양광설비[감정서상‘A’] 각 매각포함.
-목록[2]지상소재 정원수, 정원석등은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[3]건물옥상 소재 물탱크실, 구조물등은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30767 (2)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 495-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 830,865,520원

* 토지면적: 1009.00㎡ (약 305.22평)

* 건물면적: 193.66㎡ (약 58.58평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 멸OOOOOOOOOOO (실제 채권자: 멸치권현망수산업협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 중복사건

* 주의사항: 본건은 일괄매각 대상이며, 감정서상 'ㄱ,ㄴ'으로 표시된 제시외건물 및 'A'로 표시된 제시외태양광설비가 매각에 포함됩니다. 또한, 목록 토지상의 정원수, 정원석 등은 토지에 포함하여 평가되었으며, 목록 건물 옥상 소재 물탱크실, 구조물 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.1. 건물세부정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건 (사용승인일: 2000.12.12)

* 외벽: 적벽돌치장 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 창호: 샷시창호 등

* 이용상태: 기호(3) 주택, 기호(3-1) 주차장, 기호(3-2) 화장실 및 창고 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방설비 및 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 토지세부정보

* 본건은 기호(1)과 기호(2)로 나뉘어 평가되었으며, 이 둘은 일괄매각 대상입니다.

* 기호(1) 토지: 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 ""석계마을회관"" 남서측 근거리에 위치합니다. 부정형 완경사지로 일부 제시외수목이 식재된 상태이며 일부 전으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 북서측 인근으로 노폭 약 2m 내외의 현황 진입로가 있습니다. 본 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

* 기호(2) 토지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 ""동계1리마을회관"" 북측 인근에 위치합니다. 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로가 접해 있습니다. 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역(절대/상대보호구역), 비행안전제5구역(전술), 자연재해위험개선지구(고읍선인지구)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 "동계1리마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주택, 농경지, 어린이집 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 인근(기호1) 및 본건(기호2)까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 약 5m, 남동측으로 약 3m의 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건(기호2)은 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 도로, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접해 있습니다.

* 인접한 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측 인근으로 노폭 약 2m 내외의 현황 진입로가 존재합니다.

2.4. 주변 시설

* 본건은 주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 인근에 어린이집이 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다.

* 지역 주민을 위한 소규모 편의점이나 상가는 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* (검색 결과) 주변 지역은 전반적으로 농촌 및 근교 주거 지역의 특성을 보이며, 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액은 980,000,000원입니다.

* 토지 및 건물 등기부 요약:

* 갑1: 이무련 소유권이전 (1999-02-09)

* 을11: 사천축산업협동조합 근저당권 (2020-06-26, 480,000,000원) - 말소 예정

* 을13: 멸치권현망수산업협동조합 근저당권 공동담보 (2024-04-30, 500,000,000원) - 말소 예정

* 갑6: 멸치권현망수산업협동조합 임의경매 (2025-04-11, 500,000,000원) - 말소 예정

3.2. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2020년 6월 26일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 등기부상 확인되는 임차인 중 보증금 또는 차임을 인수해야 할 대상은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

* 본건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 인근에 대규모 상업 시설은 없습니다.

* 지역 주민의 생활 편의를 위한 소규모 마트, 슈퍼 등은 정동면 소재지나 인근 마을에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

* 본 물건은 사천시 외곽의 전형적인 농촌 또는 근교 주거 지역 특성을 나타냅니다.

* 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 사람들에게 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본건 인근에 어린이집이 소재하여 어린 자녀를 둔 가정의 접근성이 좋습니다.

* (검색 결과) 사천시 정동면 또는 인근 지역에 초등학교, 중학교 등 추가적인 교육시설이 존재합니다.

5.2. 편의시설

* 본건 자체에서 도보로 이용 가능한 대형 편의시설은 제한적입니다.

* 차량을 이용하면 사천시 시내 또는 인근 읍면 지역의 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

* (검색 결과) 본건 인근 정동면 지역 내 소규모 의원급 의료기관이 있을 수 있으며, 종합병원 및 대형 병원은 사천시 시내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 본건 토지(기호2)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(절대/상대보호구역), 비행안전제5구역, 자연재해위험개선지구 등 다수의 공법상 이용 제한 및 보호 구역에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 개발 시 제약을 받을 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 인접 토지(기호1)는 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

6.2. 접근성 관련 이슈

* 본건 토지(기호2) 자체의 차량 접근성은 양호하나, 인접한 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며 약 2m의 현황 진입로만 존재하여 접근성이 매우 제한적입니다.

6.3. 건물 노후도

* 건물은 2000년에 사용 승인되어 현재 약 26년 경과되었습니다. 건물의 구조적 안전성 및 내부 시설의 상태는 현장 확인이 필요하며, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* (검색 결과) 본건 주변 지역은 전반적으로 농경지, 주택, 마을회관, 어린이집 등이 분포하는 친환경적인 주거 환경으로, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리에 위치한 단독주택으로, 약 305평의 넓은 토지와 약 58평의 건물 면적을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 또한, 인수 대상 임차인도 없는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 본건 토지는 자연녹지지역을 포함한 여러 공법상 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주택, 농경지, 어린이집 등이 혼재된 지역 특성상 전원생활이나 소규모 영농과 결합된 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 법적인 리스크가 매우 적은 물건입니다.

* 상당한 규모의 토지를 확보하고 있어 향후 건축, 개발 또는 농업 등 다방면으로의 활용 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 주택 외에 주차장, 화장실, 창고로 이용되는 제시외 건물과 태양광 설비가 포함되어 있어 추가적인 가치를 제공합니다.

* 조용하고 한적한 농촌 또는 근교 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 830,865,520원입니다.

* 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 건축물의 실제 상태, 그리고 토지 이용 제한에 따른 개발 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요할 수 있으며, 총 채권액 980,000,000원을 고려할 때 시장 참여자들의 관심도 및 경쟁 정도에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.