나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70307 [1] 경기도 하남시 망월동 1098-1 에코브리지2 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 "미사역" 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 호수공원, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대
로서, 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재
하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상3층 건 중 제2층 제205호 및 제206호로서
(사용승인일 : 2018.05.21.)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기호1 : 사무소로 이용중임.
기호2 : 근린생활시설(O2 IN BODY)로 이용중이나 폐문 부재중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 시스템난방설비
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 현재 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)
(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서
650m이내 지역)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치
제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물 대장상 용도가 "의원"이나 현재는 205호(오투 인바디),
206호는 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도가 '의원'이나 현재는 사무소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2024타경70307 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1098-1 에코브리지2 2층205호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '의원'이나 현재 '사무소'로 이용 중)

감정가: 847,000,000원

토지면적: 51.90㎡ (약 15.70평)

토지지분: 51.9㎡ (약 15.70평)

건물면적: 72.60㎡ (약 21.96평)

건물지분: 72.6㎡ (약 21.96평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 상이 (의원 vs 사무소)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 "미사역" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 호수공원, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재된 상가지대이며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 지하철 5호선 미사역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023-03-28 접수된 안양농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 경매를 통해 매각되는 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다. (단, 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인 필요)

등기부채권 총액: 1,579,822,588원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 숙

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-07-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님

* 임차인: 박 서

보증금: 19,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-07-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님

* 임차인: 주식회사음성504

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-10-14

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 미사역 인근은 중심상업지역으로, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 지하철 5호선 연장 개통으로 인해 유동인구가 풍부하며, 신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 다만, 공급 물량 대비 수요의 영향으로 일부 상가 공실률에 대한 우려도 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 용도지역: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 주요 제한사항: 중로1류(폭 20m-25m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

미사역 역세권 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 호수공원, 아파트 단지, 오피스텔 등이 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. 차량 진입 및 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사음성504는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있습니다. 이는 법률상 대항력 유무와 별개로, 향후 명도 과정이나 임차인과의 관계에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '의원'이나, 현재는 '사무소'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장상 용도 위반으로 인한 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 상권 공급 과잉 우려

미사역 인근은 신축 상가 공급이 많은 지역으로, 일부 상가의 공실률이 높다는 보고가 있습니다. 이는 본 물건의 임대 수익률 및 향후 매각 시 가격에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

해당 토지는 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 다양한 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설

검색 결과, 하남시에는 유니온파크(종합 환경기초시설)가 있으나, 이는 현대화 및 편의시설을 결합한 성공적인 사례로 소개되고 있습니다. 본 물건의 특정 위치와 직접적인 연관성을 가진 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 그리고 주변 상권의 공급 과잉 우려 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 요소들은 낙찰 후 명도 및 활용 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 상권의 미래 가치: 신도시 개발과 함께 꾸준히 성장하는 상권의 잠재력.

* 초기 투자 비용 대비 임대 수익 가능성: 감정가 대비 저렴한 낙찰가 기대 시.

* 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조: 사무소, 근린생활시설 등 (단, 공부상 용도 위반 주의)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 847,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 용도 불일치, 상권 공급 과잉 등)와 현장 조사를 통한 물건의 실질 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 시사하는 바가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다. (예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점에서는 산정 불가하며, 투자자의 개별적인 시장 분석 및 현장 답사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.