나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562462 [1] 인천광역시 서구 오류동 99 전원그린빌 1층 103호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562462 [1] 인천광역시 서구 오류동 99 전원그린빌 1층 103호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경562462 | 소재지: 인천광역시 서구 봉화로101번길 7-12, 1층 103호 (오류동,전원그린빌) | 감정가: 160,056,000원 | 최저가: 112,039,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경562462 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 99 전원그린빌 1층 103호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 160,056,000원

토지면적: 69.12㎡ (약 20.91평)

건물면적 (전용): 50.18㎡ (약 15.18평)

건물 제시외면적: 10.14㎡ (약 3.07평, 위반건축물 해당)

총 사용 면적: 60.32㎡ (약 18.25평, 전용면적+제시외면적)

*참고: 본 건은 다세대주택으로, 기재된 건물면적은 전용면적입니다. 분양면적은 따로 제공된 정보가 없습니다.

1.3. 권리 관계 및 매각 조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 지분율: 6912 (토지대장 상 800㎡ 기준)

건물 지분율: 5018 (집합건축물대장 상 전체 면적 기준)

주의사항: - 제시외 건물 포함

- 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)' 등재, 향후 시정명령(원상회복, 과태료 등) 가능성 있음.

2. 물건 개요 및 입지 분석

2.1. 물건 현황

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제103호 다세대주택입니다. 외벽은 외장벽돌, 석재타일 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시를 사용하였습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있으며, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 다만, 현장조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 입찰 시 내부 확인이 필요합니다.

2.2. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "인천 단봉초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 중소규모 공장 및 창고, 상가점포, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다. 특히, 권역 내 왕길3 도시개발사업, 검단지구 등 다수의 개발사업이 추진 중에 있어 향후 지역 부동산 시장 환경 변화가 예상되는 지역적 특성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '위반건축물' 등재 여부입니다.

본건은 집합건축물대장 전유부 상 경량철골조 주택 10.14㎡ (약 3.07평)이 무단증축되어 2017.12.14.일자로 위반건축물로 등재된 상태입니다. 제시외건물 부분은 건물 외벽과 연계하여 주택 부속용도로 이용 중이나, 향후 관할 관청으로부터 위반건축물에 대한 시정명령(원상회복, 과태료 등)이 부과될 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 과태료 규모 등을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이나, 감정평가 시 내부구조 확인이 불가했으므로 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 권리관계 분석

본건은 소유자(장OO)와 채무자(장OO)가 동일한 상태에서 진행되는 임의경매 사건입니다. 매각대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로 낙찰자는 토지 및 건물의 소유권을 모두 취득합니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 임차인 현황 조사가 필수적입니다. 등기사항전부증명서 상 대지권 목적 토지면적과 현 토지대장 상 면적에 차이가 있으나, 이는 분할 사항이 반영되지 않은 것으로 현 토지대장 상 면적(800㎡)을 기준으로 평가되었습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 다세대주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하여 상업지역이라기보다는 주거와 산업시설이 혼합된 외곽 주거지 형태입니다. 인근에 "인천 단봉초등학교"가 있어 초등학생 자녀를 둔 가구에는 장점이 될 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 접근성 및 상권 활성화 정도를 판단하기 어려우며, 외부 지도 서비스를 이용한 혐오시설 유무 등에 대한 별도 조사도 진행할 수 없었으므로, 입찰 희망자는 반드시 현장 방문을 통해 주변 생활 인프라 및 환경을 직접 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '위반건축물' 관련입니다. 낙찰자가 기존의 무단증축 부분(10.14㎡)을 원상회복하거나 또는 이행강제금(과태료)을 납부해야 할 의무를 질 수 있습니다. 이 비용을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

다음으로, 본건 토지는 자연녹지지역, 대로3류(저촉), 가축사육제한구역, 도로구역, 도시개발구역(왕길3, 의견청취 단계) 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태를 가지고 있어, 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 특히 대로3류(폭 25m-30m)에 일부 저촉되어 있어 추후 공용수용 등의 가능성도 염두에 두어야 합니다.

마지막으로, 내부구조를 확인하지 못한 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

개발 호재: 왕길3 도시개발사업 및 검단지구 등 주변 다수의 개발사업이 추진 중이며, 이는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 강력한 투자 포인트입니다.

토지 지분: 다세대주택으로는 상대적으로 넓은 토지 지분(69.12㎡, 약 20.91평)을 확보하고 있습니다.

실사용 면적: 위반건축물인 제시외 건물 10.14㎡가 주택 부속용도로 사용되고 있어 실제 사용면적은 더 넓습니다. (단, 리스크 확인 필수)

1층의 장점: 1층은 노약자 및 어린이가 있는 가구에게 선호도가 높으며, 층간소음 문제에서 상대적으로 자유롭습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 주변 지역의 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력은 높게 평가되나, 현재 '위반건축물'로 등재되어 있다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 물건에 대한 투자는 제시외 건물에 대한 원상복구 비용 또는 이행강제금(과태료) 규모를 사전에 철저히 파악하고, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 분석상 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정은 상대적으로 용이할 수 있으나, 임차인의 유무를 정확히 확인하고, 내부 구조 미확인 리스크를 감수할 수 있는 실거주 또는 개발 호재를 보고 장기 투자하려는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

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