나이스옥션 법원경매 평택 2024타경373 [2] 경기도 평택시 안중읍 덕우리 167-34 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 덕우리 소재 "덕우1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 농가주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (1-3, 5, 7-9, 11) 토지: 각각 사다리형 및 부정형 토지로서, 공히 건축허가지(나대지) 등 상태임.
기호 (4, 6, 10, 12) 토지: 각각 부정형, 세장형 토지로서, 공히 현황 "도로" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1, 2, 3, 7, 11) 토지: 각각 남서측으로 세로의 포장도로와 접함.
기호 (5, 8, 9) 토지: 각각 북동측으로 세로의 포장도로와 접함.
기호 (4, 6, 10, 12) 토지: 각각 전원주택단지내 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1 - 4, 6 - 12) 토지: 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역 등임.
기호 (5) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 건축법 제2조1항제11호나목에 따른 도로 등임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(5, 9) 토지 지상에 후첨 사진 등과 같이 컨테이너 3동이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(1-3, 5, 7-9, 11) 토지: 각각 공부상 "전, 임야"이나, 공히 현황 "건축허가지(나대지)" 등 상태임.
본건 기호(4, 6, 10, 12) 토지: 각각 공부상 "전, 임야"이나, 공히 현황 "도로"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상이며, 기타 상항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견란" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록6,10,12는 공부상'임야'이나 현황 '도로'
목록5,7~9,11은 공부상'임야'이나 현황'건축허가지(나대지)'
목록5 토지 지상에 컨테이너 1개동, 간이화장실2개동, 노란색 원형 LPG탱크 및 콘크리트 구조물들이 소재하나 매각에서 제외.
목록9 토지 지상에 컨테이너 2개동이 소재하나 매각에서 제외. 각종 폐기물들이 적치되어 있음.
목록11 일부 지상에 각종 건축자재들이 적치된 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 평택지원 2024타경373 (2)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

1.2. 물건내역

소재지: 경기도 평택시 안중읍 덕우리 167-34

용도: 임야

감정가: 969,432,000원

토지면적: 3076.00㎡ (약 930.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

토지 지분: 3076㎡

1.3. 매각결정사항

일괄매각으로 진행되며, 목록 6, 10, 12번지는 공부상 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 목록 5, 7~9, 11번지는 공부상 '임야'이나 현황 '건축허가지(나대지)' 상태입니다.

목록 5번지 토지 지상에는 컨테이너 1개동, 간이화장실 2개동, 노란색 원형 LPG탱크 및 콘크리트 구조물들이 소재하나, 매각에서는 제외됩니다.

목록 9번지 토지 지상에는 컨테이너 2개동이 소재하나, 매각에서 제외되며 각종 폐기물들이 적치되어 있습니다.

목록 11번지 일부 지상에는 각종 건축자재들이 적치된 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 안중읍 덕우리 소재 "덕우1리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 전원주택단지, 농가주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 대체로 보통입니다. 평택 버스 313번, 315번, 80번, 98번 등이 안중읍 일대를 운행하며, 덕우리 지역은 평택여객 87번 버스가 운행하는 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 (1-3, 5, 7-9, 11) 토지는 사다리형 및 부정형 토지로, 현재 '건축허가지(나대지)' 상태입니다.

기호 (4, 6, 10, 12) 토지는 부정형, 세장형 토지로, 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

기호 (1, 2, 3, 7, 11) 토지는 남서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.

기호 (5, 8, 9) 토지는 북동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.

기호 (4, 6, 10, 12) 토지는 전원주택단지 내 도로로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 (1 - 4, 6 - 12) 토지는 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역 등입니다.

기호 (5) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 건축법 제2조1항11호나목에 따른 도로 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다. 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 구재호 외 5명 (2015-12-04), 유영돈 (2019-08-23), 채완식 (2021-01-21), 유영돈 외 1명 (2022-12-07, 신탁재산 귀속), 채수돈 (2023-02-03, 매매).

- 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2023-02-03, 1,045,000,000원). 본 건의 말소기준권리입니다.

- 가압류: 양수진 (2023-07-31), 김미희 (2023-08-28), 주식회사민우 (2023-11-16), 김하선외 1명 (2023-11-21), 장병길 (2023-11-23). 이들 가압류는 모두 말소 예정입니다.

- 임의경매: 한마음새마을금고 (2024-02-06, 988,697,730원). 수원지방법원 평택지원 2024타경373호의 근거가 되는 개시결정입니다.

- 압류: 평택세무서장 (2025-09-02). 본 압류는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,623,792,784원입니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

을7호 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2023-02-03)이 말소기준권리로서, 경매 절차를 통해 본 물건의 소유권 및 기타 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 안중읍 덕우리 지역은 평택시의 서부권역으로, 주변 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히 안중역세권 개발, 안중터미널 부지 복합시설 개발, 화양지구 개발 등이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 평택항, 황해경제자유구역(BIX) 등 대규모 개발 사업과의 연계성도 주목할 만합니다.

4.2. 주요 상업시설

안중읍내(현화지구, 송담지구)에는 홈플러스 평택안중점, 각종 병원, 은행, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건 토지 자체는 임야 및 나대지 상태이나, 인근의 개발 계획으로 인해 잠재적인 상업 또는 주거 편의시설 접근성이 향상될 것으로 보입니다.

4.3. 상권 특성

덕우리는 전원주택단지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 안중읍내 중심 상권과는 거리가 있으나, 안중읍 자체가 서평택 지역의 중심지 역할을 하고 있어 생활권 내에 있습니다. 인근에서 계획관리 토지 매물이 근린생활시설, 카페, 창고 등으로 활용 가능한 용도로 거래되고 있으며, 평당 약 98만원 수준의 시세도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 덕우1리 마을회관이 있으며, 안중읍내로 이동 시 홈플러스 평택안중점 등 대형마트, 각종 은행, 관공서, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 주변의 주요 교육시설 정보는 구체적으로 제공되지 않으나, 안중읍내에는 안중초등학교, 안중중학교, 안중고등학교 등이 위치하고 있어 통학이 가능합니다.

5.3. 의료시설

안중읍내에 다수의 병원과 약국이 위치해 있어 의료 접근성이 양호한 편입니다.

5.4. 교통시설

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택 버스 313, 315, 80, 98번 등이 안중읍 일대 및 덕우리 지역을 운행하며, 안중터미널을 통해 광역 교통망 이용이 가능합니다. 2025년 4월 개통 예정인 서울 사당역행 5503번 버스 노선은 안중읍에서의 서울 접근성을 개선할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본건 토지 중 상당 부분이 공부상 '임야'이나 현황 '도로' 또는 '건축허가지(나대지)'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 매각 제외 물건 및 처리 비용

목록 5번지와 9번지 토지 지상에 소재한 컨테이너, 간이화장실, LPG탱크, 폐기물, 건축자재 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 목록 9번지 토지에 적치된 각종 폐기물은 상당한 처리 비용을 유발할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계 (공동담보, 신탁 등)

본 물건은 공동담보 물건으로, 등기부상 다수의 소유권 이전, 신탁재산 귀속, 근저당, 가압류, 압류 등이 복잡하게 얽혀 있습니다. 총 채권액이 36억원을 초과하는 높은 규모입니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 폐기물 및 건축자재 적치

목록 9번지 토지의 폐기물과 목록 11번지 토지의 건축자재 적치는 현황상 미관을 저해할 뿐만 아니라, 추후 정리 비용 발생 요인이 됩니다.

6.6. 채권 총액 규모

근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 채권 총액이 36억원을 초과하는 높은 규모는 경매 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 안중읍 덕우리 소재 임야로, 일부 토지는 현황 도로 및 건축 허가 나대지 상태로 이용 중입니다. 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며, 안중읍 자체가 서평택 지역의 중심지로서 개발 호재와 인프라가 꾸준히 확충되고 있습니다.

다만, 공부상 임야이나 현황 도로 및 나대지 상태의 차이, 매각 제외 물건(컨테이너, 폐기물, 건축자재 등)의 존재, 높은 채권 총액, 보전관리지역 등 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 폐기물 및 제외 물건의 처리 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 향후 개발 가능성이 있는 지역의 토지라는 점에서 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서평택 지역 개발 중심지 내 위치: 안중읍은 서평택 지역의 핵심 거점이며, 안중역세권 개발, 화양지구 개발 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 현황 '도로' 및 '건축허가지(나대지)' 상태인 점을 고려할 때, 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 취득 가능성: 경매 물건 특성상 시장 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 토지 이용 현황, 폐기물 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 감정가 969,432,000원과 높은 채권 총액(36억원 초과)을 고려할 때, 입찰 참여 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다. 특히 매각 제외 물건의 처리 비용, 향후 개발 가능성 및 규제 사항 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.