나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21293 [2] 경상남도 통영시 봉평동 226-3 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 항남동 소재 '한산대첩광장' 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 관공서 및 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 통영해안로가 지나고 있는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있습니다.
※자세한 사항은 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2011.09.30)
외 벽: 벽돌붙임 및 석재타일 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 다가구주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 봉평동 소재 '통영중학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 1985.11.25)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(연립주택)으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21293 (2)

소재지: 경상남도 통영시 봉평동 226-3, 2층 202호 (도로명: 봉수로 69)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 1985년 11월 25일

용도: 연립주택

토지 면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물 전용 면적: 65.28㎡ (약 19.75평)

감정가: 76,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 통영시 봉평동, 통영중학교 남측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 통영해안로가 인접해 있어 차량 이동 또한 용이합니다.

토지 형태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다.

도로 상태: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)입니다. (참고: 토지감정요항표상 일반상업지역, 고도지구 등도 언급되어 복합적인 용도 지역에 해당될 수 있습니다.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2008년 10월 23일자 기선권현망수산업협동조합 근저당권입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류(농업협동조합중앙회, 멸치권현망수산업협동조합, 경남신용보증재단), 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김성철 (김 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 01월 30일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 07월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김성철 씨는 확정일자가 없고 배당신고를 하였기에 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액에 포함되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 경상남도 통영시 봉평동은 관공서 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 주거 기능 또한 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: '한산대첩광장'이 인근에 위치하고 있으며, 통영중학교, 각종 상업 시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

특이사항: 본건 토지 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있습니다. 이는 향후 명도 과정이나 재산권 행사에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 진입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 시설: 학교(통영중학교), 문화공간(한산대첩광장) 등이 인근에 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

혐오시설: 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 토지 상에 존재하는 제시외 건물은 명도 협상 과정에서 복잡성을 야기할 수 있으며, 매각 시 명도 대상에 포함되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

건축 노후도: 1985년 준공 건물로, 연식에 따른 설비 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 확인 불가: 탐문조사 결과 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 이용 상태 및 구조 파악에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통영시 봉평동에 위치한 연립주택으로, 입지 및 교통 조건이 무난한 편입니다. 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 임차인 김성철 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물의 존재와 건축 연도(1985년)에 따른 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 전용 면적 65.28㎡에 대한 감정가 76,000,000원은 주변 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다.

권리 소멸: 모든 권리가 말소될 가능성이 높아 안전한 투자가 가능합니다.

입지 조건: 통영시 도심 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 연립/다세대 주택의 거래 사례를 참고했습니다.

* 광우그린맨션 (1989년 준공, 77.8㎡): 2024년 2월 70,000,000원

* 동문빌라(240-7)2차 (2002년 준공, 74.9775㎡): 2026년 5월 93,000,000원

본건은 전용면적 65.28㎡에 감정가 76,000,000원입니다. 동문빌라 2차와 비교하면 건축 연도가 오래되었으나, 면적은 유사합니다. 광우그린맨션 사례와 비교 시 면적은 작으나 건축 연도가 더 오래되었습니다.

제시외 건물 존재, 건축 노후화, 내부 미확인 등의 불확실성을 감안하면, 감정가 수준에서 소폭 가감한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.