나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30372 [7] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 3층303호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30372 [7] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 3층303호 근린생활시설 경매

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충주지원 경매4계 2025타경30372 | 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 3층303호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 충주지원 2025타경30372 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30372 (7)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 3층 303호

용도: 근린생활시설

감정가: 2억 5,500만 원

토지면적: 54.53㎡ (약 16.49평)

건물면적: 100.34㎡ (약 30.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 조성된 "충북혁신도시" 내에 위치하고 있습니다. 구체적으로는 음성군 맹동면 동성리에 소재하며, 동성초등학교의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 본건이 속한 "교육타워2" 건물은 지상 4층 규모의 근린생활시설입니다.

주위 환경은 근린생활시설, 후면의 아파트 단지, 그리고 나지 등으로 형성되어 있어 상업용 부동산으로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 본건 건물이 소재한 토지는 정방형이며, 제1,2종 근린생활시설 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 양호한 편으로, 건물 남동측으로는 왕복 4차선 도로가, 북서측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다. 다만, 본건 소재 토지와 남동측 도로 사이에 공원용지가 있어 차량 접근은 주로 북서측 도로를 이용합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 채권자인 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자이자 채무자인 주OOOOOOOOO 명의로 되어 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

일반적인 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, "주의사항"에 명시된 바와 같이 내부 인테리어 및 개별 시스템 냉난방 설비 등은 임차인이 설치한 것으로 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 해당 부분을 취득하지 못하며, 추후 임차인과의 협의 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있음을 의미하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 다양한 업종이 입점 가능한 상가 건물입니다. 현재는 소매점, 음식점, 학원, 사무소 등의 용도로 이용되거나 공실 상태로 파악됩니다.

주변 상권은 근린생활시설과 아파트 단지 등을 배후로 형성되어 있으나, 보고서에 따르면 인근 지역에 구분 점포 공급이 많아 공실이 많은 상태라고 합니다. 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나 현황은 '음식점'으로 이용되는 호실도 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 존재합니다.

1.5. 생활정보

본건은 동성초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있는 위치입니다. 충북혁신도시라는 신도시 개발 지역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

건물은 2017년 1월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 건물 내에는 승강기 설비와 전기 설비 등 공용 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인이 설치한 내부 인테리어 및 냉난방 설비가 매각 제외된다는 점입니다. 이는 낙찰 후 즉시 영업 개시를 어렵게 만들거나, 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성이 높다는 것을 시사합니다.

또한, 보고서에서 언급된 바와 같이 인근 지역의 높은 구분 점포 공급량으로 인한 공실률 증가는 임대 수익 확보에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 이는 투자 회수 기간을 장기화시키거나 임대 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.

현재 파악된 정보만으로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충북혁신도시라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 기본적인 입지 조건과 교통 여건은 무난한 편입니다.

하지만, 높은 상가 공급량으로 인한 공실 위험과 임차인 설치 시설의 매각 제외라는 두 가지 큰 리스크를 안고 있습니다. 따라서 낙찰받더라도 공실을 해소하고 임차인을 유치하기 위한 상당한 노력이 필요할 것으로 보이며, 추가적인 비용 발생도 예상해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

충북혁신도시의 장기적인 발전 가능성에 투자하는 관점에서 접근할 수 있습니다. 만약 경매를 통해 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면, 리스크를 감수한 투자가 될 수 있습니다.

향후 혁신도시의 활성화와 함께 상가 공실률이 감소하고 임대 시장이 개선될 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

동성초등학교 등 교육 시설 인접이라는 점을 활용하여 학원, 학습 관련 시설 등으로 업종을 특화시키는 것도 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매4계