나이스옥션 법원경매 인천 2024타경536852 [2] 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 741 대지 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경536852 [2] 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 741 대지 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매15계 2024타경536852 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 741 | 감정가: 26,379,220원 | 최저가: 12,925,000원 | 용도: 대지

1. 인천지방법원 2024타경536852 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경536852 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 741

용도: 대지

감정가: 26,379,220원

토지면적: 595.00㎡ (약 180.00평)

토지 지분율: 9918.65 (이는 지분율이 아닌 총 지분 수 또는 면적일 가능성이 있으며, 제공된 정보 그대로 기재합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항: 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능. 제시외 컨테이너 1동 및 제시외 건물은 매각 및 평가에서 제외됨. 최저매각가격(18,465,450원)은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격임. [cite: provided text]

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 삼산면 석모리에 위치하고 있으며, 주변은 전, 답, 농가주택, 창고 등이 혼재하는 농림 지역입니다. [cite: provided text]. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. [cite: provided text]. 물건 북측으로는 폭 약 4-5미터의 포장도로가 접해 있으며, 북서측 및 남동측으로는 각각 약 7미터의 농로가 접해 있어 차량 통행이 가능합니다. [cite: provided text]. 석모도는 대교 개통 이후 접근성이 향상되었으며, 보문사, 민머루 해수욕장 등 관광 명소가 있어 관광객의 왕래가 있는 지역입니다..

1.3. 권리분석

본 건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. [cite: provided text]. 소유자 겸 채무자인 김OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 신OOOOO이 경매를 신청한 것으로 보입니다. [cite: provided text]. 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 해당 토지의 전체 소유권 중 일부만 매각 대상이 된다는 의미로, 낙찰자는 해당 토지의 다른 지분권자들과 함께 토지를 공유하게 됩니다. [cite: provided text]. '공유자우선매수신고'가 가능하다는 점도 중요합니다. 이는 다른 공유자가 법적 절차를 통해 해당 지분을 낙찰가에 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다. [cite: provided text]. 또한, '법정지상권'의 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지 사용권을 가지는 권리로, 경우에 따라 토지 이용에 큰 제약을 받을 수 있습니다. [cite: provided text]. 매각물건 명세서 등을 통해 법정지상권 성립 여부 및 건물 현황을 면밀히 확인해야 합니다. 제시외 건물(주택 및 창고 약 84㎡, 약 57.6㎡)과 컨테이너 1동은 매각에서 제외되었으나, 이러한 제시외 건물들이 법정지상권을 형성할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. [cite: provided text]. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정되었습니다. [cite: provided text].

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 강화군 삼산면 석모리는 주로 농업과 일부 관광업이 이루어지는 지역입니다.. 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권보다는 전원적인 생활 환경을 갖춘 지역으로 볼 수 있습니다. 인근에 농가 주택 및 창고 등이 소재하는 점으로 미루어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 농업 관련 시설의 수요는 있을 수 있으나, 현재로서는 활발한 상권 형성은 어려운 것으로 판단됩니다. [cite: provided text]. 다만, 석모도는 관광객이 방문하는 지역이므로, 관광객을 대상으로 하는 특정 업종(식당, 카페, 숙박시설 등)의 경우 입지나 개발 계획에 따라 잠재적 가능성은 존재합니다..

1.5. 생활정보

생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경 또한 전, 답, 농가 주택 등이 주를 이룹니다. [cite: provided text]. 대형마트, 병원 등 주요 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 인근 읍내나 강화읍 등에 위치할 가능성이 높습니다.. 석모도 내에는 관광객을 위한 편의 시설(식당, 카페, 숙박시설 등)이 일부 운영되고 있습니다.. 대중교통 이용 시 배차 간격이 길어 불편할 수 있으므로, 자가용을 이용하는 것이 일반적인 생활 방식이 될 것으로 보입니다. [cite: provided text].

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

가장 큰 리스크는 '지분매각'입니다. 낙찰자는 토지의 온전한 사용 및 관리에 어려움을 겪을 수 있으며, 다른 공유자와의 협의 없이는 개발이나 매각이 사실상 불가능할 수 있습니다. [cite: provided text]. 또한, '공유자우선매수신고'를 통해 다른 공유자가 낙찰자의 권리를 침해할 수 있으며, 이는 입찰 과정의 불확실성을 높입니다. [cite: provided text].

'법정지상권' 성립 가능성 또한 주의해야 할 부분입니다. 제시외 건물들이 토지 위에 존재하며 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 심각한 제약이 발생하여 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. [cite: provided text].

토지이용계획상 '문화재보호법', '매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률', '시문화재보호조례'에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 반드시 필요하며, 이는 개발 행위에 큰 제한을 줄 수 있습니다. [cite: provided text].

또한, '가축사육제한구역', '농업진흥구역', '성장관리권역' 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 엄격한 규제가 적용됩니다. [cite: provided text].

종합적으로, 본 물건은 권리관계의 복잡성, 이용 및 개발의 제한, 그리고 공유자와의 관계 설정 문제 등 여러 난관이 예상됩니다. 주변에 특별히 혐오시설이 직접적으로 인지되지는 않으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 환경 관련 시설의 존재 가능성은 항상 고려해야 합니다..

1.7. 종합 의견

본 물건은 강화군 석모리에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건으로, 감정가 대비 최저매각가격이 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. [cite: provided text]. 특히 석모도는 관광지로서의 잠재력을 가지고 있으며, 향후 지역 개발이나 관광 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

하지만, '지분매각', '공유자우선매수신고', '법정지상권' 등 복잡하고 위험 부담이 큰 권리관계가 얽혀 있어, 낙찰 후 예상치 못한 문제에 직면할 가능성이 높습니다. 또한, 문화재 보호 규제 및 각종 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. [cite: provided text].

따라서 본 물건은 해당 토지의 다른 공유자들과 원만하게 협의할 수 있는 계획이 있거나, 법정지상권 문제 등을 명확히 해결할 수 있는 전문적인 지식과 경험을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 단순 시세 차익만을 보고 투자하기에는 위험성이 매우 높은 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지분 취득을 통한 향후 가치 상승 기대: 현재의 복잡한 권리관계를 해결하고 다른 공유자와 협의를 이끌어낸다면, 토지 가치 상승 시 상당한 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

2. 관광지 인접 지역으로서의 잠재력: 석모도가 가진 관광지로서의 이점과 향후 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

3. 저렴한 최저매각가격: 제시외 건물로 인해 가격이 제한되어 있지만, 이를 감안하더라도 토지 자체의 면적과 위치를 고려할 때 매력적인 가격대에 입찰할 기회가 될 수 있습니다.

4. 철저한 사전 조사 필수: 낙찰 전, 반드시 법정지상권 성립 여부, 문화재 관련 규제 사항, 다른 공유자들의 의사 등을 파악하기 위한 심층적인 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계