나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564123 [1] 인천광역시 계양구 작전동 853-59 가동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564123 [1] 인천광역시 계양구 작전동 853-59 가동 2층201호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매21계 2024타경564123 | 소재지: 인천광역시 계양구 계양대로113번길 9, 가동 2층201호 | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 87,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564123 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 853-59 가동 2층201호 (현황상 '영신주택'으로 통용)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 정OO

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 125,000,000원

토지면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

건물면적: 49.28㎡ (약 14.91평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건 내 제2층 제201호

사용승인일: 1993.07.13.

이용상태: 다세대주택 (방, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 추정)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '영신공원' 남동측에 위치한 다세대주택입니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 인천1호선 '경인교대입구역' 및 '작전역'이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 역세권 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보:

주거 편의시설이 잘 갖추어져 있는 구도심 주거지역으로, 인근에 영신공원이 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

주변에 각급학교가 다수 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 높지 않은 안정적인 주거 지역입니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 무난합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채권 현황

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일한 정OO로 확인됩니다.

말소기준권리 이하의 권리 분석은 등기부등본 확인을 통해 명확히 하여야 하며, 임의경매의 특성상 채권 금액을 기준으로 경매가 진행되었음을 인지해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본건은 현황상 '영신주택'으로 통용되고 있으며, 공부상과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

토지/건물 일괄매각이므로 전체에 대한 감정평가 및 입찰이 이루어집니다.

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역'에 포함되어 있어, 향후 증·개축 등 개발 행위 시 관련 조례에 따른 제한을 받을 수 있으므로 상세 내용은 계양구 문화체육관광과 문의가 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크

임대관계가 '미상'으로 보고되어 있어, 실제 점유 및 임차인 현황 파악이 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부에 따라 명도 리스크 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

노후 건물(사용승인일 1993.07.13.)로 건물의 관리 상태 및 수리 필요 여부를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

감정평가서에 명시되지 않은 주변 혐오시설 유무는 현장 답사 및 추가적인 지리 정보 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동의 주거 밀집 지역 내 다세대주택 2층 물건으로, 역세권(경인교대입구역, 작전역) 및 공원 인접 등 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가가 1억 2천 5백만 원으로 소액 투자가 가능하며, 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

다만, 약 30년 된 건물(1993년 준공)이므로 건물 가치보다는 토지 지분 가치 및 입지적 우위성에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 실수요 적합: 비교적 낮은 감정가로 소액 실거주 및 투자에 용이합니다.

양호한 주거 환경: 영신공원 인접 및 제2종일반주거지역으로 쾌적한 주거 환경이 보장됩니다.

역세권 입지: 인천1호선 더블 역세권 접근성으로 임대 수요 확보에 유리합니다.

토지 가치: 면적 대비 건물 연식이 있어 향후 재개발 또는 신축에 대한 기대는 낮으나, 제2종일반주거지역 내 안정적인 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

**주의사항: 입찰 전 임차인 현황 및 명도 비용, 건물 내부 상태 및 수리 비용을 면밀히 조사 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.**

법원 정보

인천지방법원 경매21계