나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37385 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 303 포항이동삼성아파트 107동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "양학중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트단지, 대형마트, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물 중 "제1층 제103호" 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 북동향 하향 완경사지이며, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터의 왕복4차로, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터의 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,
소로2류(폭 8M-10M)(접함), 중로1류(폭 20M-25M)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(양학중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(양학중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황
및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 물건 내역

본 건은 포항지원 2024타경37385 (1) 사건으로, 경상북도 포항시 북구 득량동 303 포항이동삼성아파트 107동 1층 103호에 소재한 아파트입니다.

* 사건 번호: 포항지원 2024타경37385 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 득량동 303 포항이동삼성아파트 107동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 토지 및 건물 상세

본 건은 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물 중 제1층 제103호 단위세대로서, 현재 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 섀시창호 등으로 마감되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 부정형으로서 북동향 하향 완경사지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 163,000,000원

* 토지 면적: 35.07㎡ (약 10.61평)

* 건물 면적: 74.58㎡ (약 22.56평)

* 토지 지분: 35.0674㎡

* 건물 지분: 74.58㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "양학중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 대형마트, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 20미터, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로1류(폭 20M-25M)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(양학중학교), 절대보호구역(양학중학교) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 내역 요약

본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (2013-05-06, 박순옥)

* 소유권 이전 (2022-07-06, 캠스유한회사)

* 주택임차권 (2024-01-19, 이영미, 178,000,000원, 인수)

* 강제 경매 개시 결정 (2024-12-10, 주택도시보증공사, 185,205,344원, 말소기준권리)

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 강제경매 개시 결정 등기 (2024-12-10)가 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-07

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 있음

주의사항: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 178,000,000원은 본 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있으나, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 편의 시설

본 건 인근에는 이마트 등 대형마트와 양학중학교, 이동중학교 등이 위치하여 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

주변 환경에 대한 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 포항이동삼성아파트

* 주소: 경상북도 포항시 북구 득량동 303

* 사용승인일: 2000년 02월 02일

* 동수: 10동

* 세대수: 758세대

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 0542744838

5.2. 건물 내부 및 설비

본 건은 19층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트조입니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(178,000,000원)이 감정가(163,000,000원)보다 높아, 경매 낙찰가에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 법적 분쟁이나 명도 지연의 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 채권자는 매수인에게 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행합니다.

6.2. 시장 가격 변동성

최근 매매 사례를 볼 때, 본 건의 건물 면적(74.58㎡)과 유사한 매물이 2026년 6월에 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(163,000,000원)보다 낮은 수준이므로, 낙찰 후 시세 차익 기대 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획 상 제3종일반주거지역이며, 일부 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 포항시 북구 득량동의 아파트로, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금이 감정가를 상회하는 점, 그리고 최근 유사 면적의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 주요 리스크 요인으로 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구 득량동의 비교적 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주변 교통 및 생활 편의 시설 양호

* 아파트 단지로서 기본적인 주거 인프라 확보

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원이나, 최근 실거래가(74.58㎡ 기준 125,000,000원) 및 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(178,000,000원) 등 제반 사항을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 시장 가치와 리스크를 종합적으로 반영한 예상 입찰가는 약 144,000,000원으로 산정됩니다. 다만, 명도 관련 변수를 감안하여 입찰 금액 결정에 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.