나이스옥션 법원경매 평택 2024타경1604 [1] 경기도 평택시 비전동 746-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "한광중·고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
주상용, 상업용, 주거용, 교육시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 기존 시가지 내 주택 및
상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변으로 평택역 및 국도가 위치하며, 인근에 버스정류장이
소재하는 등 제반 교통여건은 무난합니다.

형태 및 이용상태

본건은 지반 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 15-20 미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한광여중고)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(한광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 1996.7.22, 증축일: 2009.5.28)
외벽: 적벽돌, 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감(1,2층)
판넬 마감(3층)
창호: 새시 창호입니다.

이용상태

주택 및 창고시설로서,
1층: 주택(1가구)
2층: 주택(1가구)
3층: 창고 입니다

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

의뢰목록상 기호(2) 건물은 연와조 슬라브지붕 2층이나, 현황은 증축으로 인하여
연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕 3층 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타사항: 이해관계인 부재 등으로 인하여 건물의 내부구조, 현황, 설비 등은 일반건축물
대장 상 주용도 및 외관조사 등을 기준으로 하였는 바, 실제 이용상황 등이 상이할 수
있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 평택지원 2024타경1604 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 비전동 746-6

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 515,324,000원

* 토지면적: 202.60㎡ (약 61.3평)

* 건물면적: 213.82㎡ (약 64.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건, 재매각

* 주의사항: 일괄매각, 재매각임. 매수신청보증금 20%

1.2. 물건 현황

* 토지: 경기도 평택시 비전동 746-6. 지반 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 15-20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 건물: 연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕 3층 건물입니다. (사용승인일: 1996.7.22, 증축일: 2009.5.28)

* 건물 이용 현황: 1층 주택(1가구), 2층 주택(1가구), 3층 창고 시설로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 외벽은 적벽돌, 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감(1,2층), 판넬 마감(3층)이며, 창호는 새시 창호입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

1.3. 주요 사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 공부와의 차이: 건물 현황이 의뢰 목록 상 2층 연와조 슬라브지붕에서 증축으로 인해 3층 연와조 슬라브지붕 및 경량철골구조 기타지붕으로 변경되었습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재 등으로 인해 건물 내부 구조, 현황, 설비 등은 일반건축물대장 및 외관 조사를 기준으로 하였습니다. 실제 이용 상황과 상이할 수 있으니 경매 진행 시 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "한광중·고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주상용, 상업용, 주거용, 교육시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 기존 시가지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변으로 평택역 및 국도가 위치합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난한 수준입니다.

* 동측으로 노폭 약 15-20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(한광여중고, 한광중고)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017.02.07. 접수된 평택중앙새마을금고 근저당 (19,500,000원)입니다.

* 토지 및 건물 등기부상 을구(근저당), 갑구(가압류, 강제경매) 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 161,926,414원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강인순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 박영일

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-06

* 확정일자: 2020-05-06

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

* 본건 부동산은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 지역은 주상용, 상업용, 주거용 건물이 혼재된 구도심 지역입니다.

* 일상생활에 필요한 다양한 근린 상업시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 주요 시설

* 교육 시설: "한광중·고등학교"가 인근에 위치하고 있어 학군 관련 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 교통 시설: 평택역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주위는 기존 시가지 내 주택과 상가가 혼합된 주거 및 상업 혼용지대로 형성되어 있습니다.

* 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* "한광중·고등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설과 혼재된 지역이므로 생활 편의 시설 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 주변 환경 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 전반적으로 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 양호한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 중복사건

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 성립되지 못한 사유가 있을 수 있습니다.

* 중복 사건이 존재하여 경매 진행 과정이나 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 건물 현황이 건축물대장 상의 내용과 달라져 있습니다. 증축으로 인해 3층 건물이 된 것으로 파악되며, 이는 추후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임차인의 임대관계가 미상으로 조사되었습니다.

* 비록 현재 조사된 임차인들은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계나 미상으로 인한 추가적인 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 건물 현황 불확실성

* 이해관계인 부재 등으로 인해 건물 내부의 정확한 구조, 현황, 설비 등에 대한 조사가 제한적이었습니다.

* 실제 이용 상황과 공부상의 내용이 다를 수 있다는 점은 본건 취득 시 주요 고려사항입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본건은 평택시 비전동의 기존 시가지 내에 위치한 다가구주택으로, 주거와 상가 혼용지대에 속합니다.

* "한광중·고등학교"와 평택역이 인접하여 교육 및 교통 여건이 우수합니다.

* 재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 그 원인에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 공부와의 차이 및 건물 현황 파악의 제한성은 본건의 잠재적 리스크 요인입니다.

7.2. 투자 적합성

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 주택과 창고시설로 복합 활용이 가능하여 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 다만, 건물 상태 및 공부와의 차이, 임대차 관계 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 우수한 입지: 기존 시가지 내에 위치하며, 학교와 역이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 가격 메리트: 재매각 물건으로 인한 시세 대비 합리적인 취득 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용: 주거 시설과 창고 시설을 겸하고 있어 다양한 활용이 가능합니다.

8.2. 고려사항

* 재매각 사유 파악: 유찰 또는 계약 해제 원인에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

* 건물 현황 확인: 증축된 부분 및 내부 구조, 설비에 대한 현장 답사를 통한 정확한 파악이 중요합니다.

* 권리관계 재확인: 임차인 등 실제 점유 현황을 추가로 조사하여 명도 관련 변수를 점검해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본건의 감정가는 515,324,000원입니다.

* 재매각으로 인한 보증금은 감정가의 20%인 103,064,800원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 161,926,414원이며, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 본건의 예상 입찰가는 상기 감정가, 재매각이라는 특성, 물건의 장단점, 주변 시세, 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 제언

* 재매각 물건의 경우, 이전 입찰가의 추이와 유찰 원인 등을 분석하는 것이 중요합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태, 수리 필요 여부, 구조적 문제 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 정보를 바탕으로 추가적인 현장 조사 및 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.