나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12745 [1] 인천광역시 서구 가좌동 236-23 대미안아파트 3층304호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12745 [1] 인천광역시 서구 가좌동 236-23 대미안아파트 3층304호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경12745
• 주소: 인천광역시 서구 장고개로 265, 3층304호 (가좌동,대미안아파트)
• 감정가: 212,000,000원
• 최저가: 148,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매21계 2024타경12745 | 소재지: 인천광역시 서구 장고개로 265, 3층304호 (가좌동,대미안아파트) | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 148,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

인천지방법원 2024타경12745 (1) 대미안아파트

2. 사건 개요

2.1. 물건 정보

본 경매 물건은 인천광역시 서구 가좌동 236-23 대미안아파트 3층 304호에 위치한 아파트입니다.

부동산 임의경매 사건이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

2.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 212,000,000원이며, 건물면적은 82.45㎡입니다.

토지 면적은 43.33㎡로, 대지권 형태로 포함되어 있습니다.

3. 입지 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 가좌고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

생활 편의성이 확보된 주거 지역이며, 인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 무난합니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용에 큰 불편이 없는 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

서측으로 노폭 약 5미터 도로, 남측으로 노폭 약 25미터 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 편리합니다.

4. 물건 상태 및 특징

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

2002년 8월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트조의 6층 건물 중 3층에 위치하며, 약 23년차(2025년 기준)의 구축 아파트입니다.

상·하수도, 위생, 가스, 난방 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 시설은 양호합니다.

현재는 아파트로 이용 중이며, 관리 상태는 보통으로 추정됩니다.

4.2. 토지 이용 및 제한 상태

본건이 위치한 토지는 부정형이나 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 주변 도로 접근성이 매우 좋습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역으로, 주거 편의성이 높은 지역에 해당합니다.

다만, 가좌고등학교 인근에 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 시 건축 제한 여부를 검토해야 합니다.

5. 권리 분석

5.1. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 확보 및 활용에 문제가 없습니다.

부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 주OOOOOOOO의 담보권 실행에 의한 경매로 진행됩니다.

5.2. 소유권 및 채무 관계

소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다.

현재까지 제공된 정보로는 소유권을 위협하는 중대한 권리적 하자는 없는 것으로 보이나, 말소기준권리 이하의 권리 관계 소멸 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

5.3. 임차인 현황

임대관계는 '미상'으로 보고되었습니다.

따라서, 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.

만일 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생하므로 주의해야 합니다.

6. 상권 분석 및 생활 정보

6.1. 상권 환경

주변에 근린생활시설과 다세대주택이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 중심 상권은 아니지만, 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 식당, 병원 등)은 갖추어져 있어 실거주에 필요한 소비 활동은 무난합니다.

6.2. 생활 편의 시설

인근에 가좌고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 공공 시설 및 병원, 학원 등의 근린생활시설 접근성이 우수합니다.

도로변에 접하고 있어 접근성 및 인지도가 양호합니다.

7. 잠재적 리스크 및 주의 사항

7.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 '미상'에 따른 대항력 있는 임차인 존재 여부입니다.

정확한 권리 인수를 방지하기 위해 입찰 전 점유자 현황과 임차인 배당 요구 여부를 철저히 확인해야 합니다.

소유자가 직접 점유할 경우, 명도 진행에 따른 시간적/비용적 리스크를 고려해야 합니다.

7.2. 물리적/행정적 리스크

건물의 사용승인일이 2002년으로, 비교적 연식이 있어 내부 수리비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

학교 절대/상대보호구역 지정에 따른 행위 제한을 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 저렴한 감정가(2억 1천 2백만원)로, 실수요자 및 소액 투자자의 접근성이 높습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 2종 일반주거지역에 위치하여 주거 가치가 안정적입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하여 안정적인 임대 수요(투자 목적 시) 또는 실거주 만족도가 예상됩니다.

9. 종합 의견

본 경매 물건은 입지와 교통 여건이 무난하고, 감정가가 비교적 합리적인 수준에 형성되어 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 물건입니다.

다만, 임대차 관계 미상이라는 특이사항이 있으므로, 권리 분석과 현장 조사를 철저히 하여 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1회 유찰 시 투자 가치가 더욱 상승할 것으로 예상되며, 명도 계획을 사전에 철저히 수립하여 입찰에 임하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계