나이스옥션 법원경매 진주 2025타경546 [3] 경상남도 사천시 사남면 월성리 OOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천리가아파트 동측에 위치하며 주위는 대단지아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건내 1층 101호, 102호, 103호로서,
외벽: 석재붙임, 스톤코트 등.
내벽: 콘크리트, 몰타르 위 페인팅 마감 등.
바닥: 콘크리트 마감, 타일, 장판지 등
천장: 콘크리트노출
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 : 사무실
기호 2 및 3 : 공실 상태임.
(현장 조사시 이해관계인 부재로 외부관찰, 관련 공부, 탐문 등을 종합하여 판단함)

설비내역

위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경546 (3)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 85-2 월성프라자 1층 103호

건물 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 539,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 사OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 138.15㎡ (약 41.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 144.12㎡ (약 43.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물 내 1층 103호

주요 구조: 철근콘크리트

외벽: 석재붙임, 스톤코트 등

내벽: 콘크리트, 몰타르 위 페인팅 마감 등

바닥: 콘크리트 마감, 타일, 장판지 등

천장: 콘크리트 노출

창호: 샷시 창호

건축물 사용승인일: 2017년 03월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사천리가아파트 동측에 위치합니다.

주변 환경은 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남서측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지 형상은 부정형의 완경사지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2018년 12월 12일 접수된 사남농업협동조합의 근저당권 (금액: 694,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사풍주디앤씨 (2017-04-12)

* 소유권 이전: 심승보 (2018-12-12, 매매 600,000,000원)

* 근저당권: 사남농업협동조합 (2018-12-12, 694,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 사천시 (2024-12-24) - 말소

* 임의경매개시결정: 사남농업협동조합 (2025-02-24, 793,695,276원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-04-16) - 말소

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인성산주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2018-12-26

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 채권액 총계

등기부채권 총액: 694,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 관련 인수 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 대단지 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 주변 아파트 단지 입주민들을 대상으로 하는 근린상가로서의 기능을 수행할 수 있습니다.

주요 업종으로는 식음료, 서비스, 소매점 등이 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

사천시 사남면 지역은 지역 경제 활동 및 주거 인구가 형성되어 있으며, 본건이 위치한 월성프라자는 해당 지역의 상업 활동 거점 중 하나로 기능할 수 있습니다.

현재 1층 101호는 사무실로 이용 중이나, 102호와 103호는 공실 상태로 파악되어 적극적인 임대 활동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 인근에 대단지 아파트가 위치하여 주거 편의시설 및 생활 인프라 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

차량 접근이 편리하고 일반적인 교통 사정이 보통이므로, 시내 및 주변 지역으로의 이동이 비교적 수월할 것입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 여부

현황 조사된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

1층 102호와 103호가 공실 상태로, 즉각적인 임대 수입 발생이 불확실하며 공실 장기화 시 수익성 악화의 위험이 있습니다.

6.2. 임대 관계의 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 향후 명도 및 임대차 계약 진행 시 불확실성으로 작용할 수 있습니다. (단, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 지역 경제 변동성

사천시 지역의 경제 상황 및 부동산 시장 변동성은 본 건의 가치 및 임대 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사남면의 대단지 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가 물건입니다.

토지와 건물 일괄 매각으로, 권리 관계는 비교적 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 일부 공실 상태이나, 입지 조건을 고려할 때 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 잠재력이 있습니다.

다만, 공실 장기화 및 임대 관계 미상으로 인한 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 인근의 안정적인 배후 수요

* 일괄 매각으로 인한 복합적인 활용 가능성

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음 (명시된 임차인은 대항력 없음)

* 제2종일반주거지역으로 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 539,000,000원을 기준으로 하되,

주변 유사 물건의 실거래가, 지역 상권의 현재 및 미래 가치, 경쟁 물건 분석, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문적인 시장 분석과 권리 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.