나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12912 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 11층 1116호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2024.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해원고교" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건(사용승인일 : 2022.03.18.)내
10층 1015호<기호(1)>와 11층 1116호<기호(2)로서
- 외벽 : 복합판넬마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(접함), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및
운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 공히 미상임.

물건 비고

재매각임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경12912 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 11층 1116호

* 건물 종류: 오피스텔 (업무시설)

* 전용 면적: 42.82㎡ (약 12.95평)

* 토지 지분 면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

* 감정가: 335,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 사용승인일: 2022년 3월 18일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해원고교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건축물은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 11층에 위치합니다.

* 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접함, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 28일자 수협은행 근저당 (채권최고액 264,000,000원) 입니다.

* 본 경매로 인해 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 채권은 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 현황 파악 및 명도 절차에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 센트럴시티 건물은 2022년 3월에 사용 승인된 신축 오피스텔입니다.

* 주변으로 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권은 활성화되어 있는 편입니다.

* 유사 물건 최근 매매 사례:

* 건물면적 42.82㎡ (10층): 2025년 9월, 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 건물면적 21.22㎡ (12층): 2025년 4월, 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 감정가는 335,000,000원이나, 동일 면적 유사층의 최근 실거래가는 205,000,000원으로 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 실거래 시점의 차이, 또는 시장 상황 변화에 따른 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 상업지역 내 위치하여 은행, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 주요 시설: 인천해원고등학교가 북동측 인근에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었음을 의미합니다. 입찰 시 가격 조정 여지 및 추가적인 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 내부적인 자산 관리 절차나 채권자의 특수한 상황이 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 또는 매도 시 어려움이 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 청라국제도시 중심상업지구에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

* 재매각 물건이라는 점은 가격 측면에서 메리트가 될 수 있으나, 동시에 이전 입찰에서의 유찰 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이가 상당하므로, 낙찰 희망가는 실거래가 수준을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 비교적 안정적인 임대 수요 기대.

* 재매각을 통한 최저가 매수의 기회 포착 가능성.

* 청라국제도시의 장기적인 발전 가능성과 함께 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금 0원이므로, 순수 건물 및 토지 가치에 대한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 최근 실거래가 (42.82㎡ 기준): 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 감정가: 335,000,000원 (3억 3천 5백만원)

* 건물 면적 42.82㎡ (약 13평) 기준, 최근 거래된 10층 물건의 가격 2억 5백만원을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

* 재매각으로 인해 최저 매각 가격이 하향 조정되었을 가능성이 매우 높으나, 정확한 최저 매각 가격은 현재 제공된 정보로는 확인되지 않았습니다.

* 보수적으로, 최근 실거래가 2억 5백만원 수준에서 약간의 가치 상승 및 경쟁 요인을 반영하여 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 투자 수익률 및 희망 수익률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과:

인천광역시 서구 청라동 96-16번지 인근 지역 및 센트럴시티 오피스텔 주변 환경에 대한 조사 결과, 해당 물건지에 직접적으로 영향을 미치는 대규모 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 쓰레기 소각장, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 청라국제도시는 계획된 신도시로서 주거 및 상업 환경이 우선적으로 고려되어 조성되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.