나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61893 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1103호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61893 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층1103호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2024타경61893 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 11층1103호 (둔촌동,한울둔촌베아체) | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 328,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울동부지방법원 2024타경61893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61893 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 11층 1103호

용도: 오피스텔

감정가: 328,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지 지분율: 919.9999999999998% (기재된 그대로 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

건물 지분율: 2754 (기재된 그대로 표기)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 2025년 10월 10일자로 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김태경)에서 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 소재하며, 「한산중학교」 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 지하철 5호선 길동역이 소재하고 간선 및 지선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다. 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

1.3. 건물 정보

본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 12층, 지하 1층 건물 중 제11층 제1103호로, 2021년 7월 20일에 사용 승인되었습니다. 건물 외벽은 복합 판넬 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지는 일단지 기준 시 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본 건의 동측 및 남측으로는 각각 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 소로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 이OO입니다. 물건 보고서 상 특이사항은 기재되어 있지 않으나, 주의사항에 기재된 내용이 매우 중요합니다. 2025년 10월 10일자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따르면, 양도 전 임차인 김태경 씨는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다고 하였습니다. 이는 해당 물건의 임차 관련 권리 관계를 파악하는 데 있어 핵심적인 부분이며, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 강동구 둔촌동 일대는 상업지대와 주거지대가 혼합된 지역으로, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 5호선 길동역과 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 주변에 다수의 업무시설과 주거단지가 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다양한 식당, 카페, 은행, 편의점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 상권의 안정성이 높습니다.

1.7. 생활정보

단지 북서측 인근에 한산중학교가 위치하고 있으며, 길동역 및 다수의 버스정류장이 근거리에 있어 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 주변에 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경을 제공합니다. 다만, 인근 지역을 조사한 결과, 직접적인 생활권 내에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 산업 폐기물 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 주택도시보증공사의 확약서와 관련된 사항입니다. 임차인의 대항력 포기와 관련된 내용으로 인해, 추후 보증금 반환 및 임차권 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 확약서의 정확한 법적 효력과 해석, 그리고 임차인 김태경 씨와의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 토지 이용 계획상 여러 규제(가축사육제한구역, 비행안전구역 등)가 존재하므로, 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 건 서울동부지방법원 2024타경61893 (1) 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통 환경과 상업지대의 풍부한 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 주거 및 투자용 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 그러나, 임차인의 대항력 포기 및 주택도시보증공사의 확약서와 관련된 복잡한 권리관계는 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 이 부분을 명확히 해결할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

2. 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

3. 상업지구: 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄하고, 상권이 활발하여 임대 수익률 상승 가능성이 있습니다.

4. 확약서의 이해: 주택도시보증공사의 확약서를 철저히 분석하고, 발생 가능한 위험을 최소화할 수 있다면 추가적인 시세차익이나 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계