나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30828 [2] 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 소재 ""위양명마을"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주위의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건 동측으로 왕복2차선의 지방도 725호(정주천로)가 지나며, 본건까지 제반차량 접근 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 농경지 및 임지로서의 제반 교통사정은 무난한편입니다.

형태 및 이용상태

기호1,3 : 부정형 완경사지로서 조사시점 현재 대지조성사업이 진행되던 중 중단된 상태입니다.
기호2 : 부정형 급경사지로서 현황 ‘자연림’으로 이용 중입니다.
기호4 : 부정형 완경사지로서 현황 ‘자연림’으로 이용 중입니다.
기호5,6 : 부정형 평지로로서 현황 ‘전’으로 이용 중입니다.
기호7 : 부정형 급경사지로서 현황 ‘조림’으로 이용 중입니다.
기호8 : 부정형 완경사지로서 현황 ‘자연림’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1,3,5,6은 동측으로 소로(왕복2차선)에 접하며, 기호2,4,7,8은 ""맹지""입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
계획관리지역(계획관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호2:
농림지역 , 보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 1000m[말,양(염소 등),사슴,젖소,소 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(2024-07-05)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호3 :
보전관리지역(보전관리지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호4:
보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호5:
보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호6:
보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>












기호7:
농림지역 , 보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 임업용산지(2024-07-05)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호8:
계획관리지역(계획관리지역) , 농림지역 , 보전관리지역(보전관리지역)
가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2020-12-18)<도로법>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 임업용산지(2024-07-05)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호2,,4,7,8 지상 및 기호3의 일부지상에 소나무, 기타 자연생 입목이 소재합니다.

공부와의 차이

기호1 : 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 대지조성사업 진행 중인 토지입니다.
기호2 : 공부상 지목은 ""임야""이며, 북동측 일부분이 개간되어 있습니다.
기호3 : 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 대지조성사업 진행 중인 토지입니다.
기호5,6 : 공부상 지목은 ""임야""이나 현황은 ""전""입니다.
기호7 : 공부상 지목은 ""임야""이며, 동남측 일부분이 개간되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 2025. 11. 25.자로 진성건설 대표 김진영으로부터 공사대금채권 금 440,000,000원의 유치권 신고서[도급인:(주)다원사랑, 수급인:진성건설]가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함(신청채권자로부터 2025. 12. 3.자 유치권 배제신청서가 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경30828 (2)

소재지: 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1

용도: 임야

감정가: 1,917,184,100원

토지면적: 281,364.00㎡ (약 85,101평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

감정평가서 작성일: 2026년 01월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1 소재지로, "위양명마을" 남측 인근에 위치하며 주위는 지방도 인근의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황:

* 본건 동측으로 왕복 2차선의 지방도 725호(정주천로)가 지나며, 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 농경지 및 임지로서의 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호1, 3: 부정형 완경사지로, 조사 시점 현재 대지조성사업이 진행되던 중 중단된 상태입니다.

* 기호 2: 부정형 급경사지로, 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

* 기호 4: 부정형 완경사지로, 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

* 기호 5, 6: 부정형 평지로, 현황 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호 7: 부정형 급경사지로, 현황 '조림'으로 이용 중입니다.

* 기호 8: 부정형 완경사지로, 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 1, 3, 5, 6은 동측으로 소로(왕복 2차선)에 접해 있습니다.

* 기호 2, 4, 7, 8은 맹지입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 복합적인 토지 이용계획과 다양한 제한사항을 포함하고 있습니다.

* 용도지역: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재되어 있습니다.

* 주요 제한사항: 가축사육제한구역 (200m, 500m, 1000m 구역 포함), 접도구역 (일부 필지), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 (수도법 시행령 제14조의 3 제1호) 등이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 12월 10일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당(을4)으로, 채권 최고액은 720,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 유치권 신고 내용: 2025년 11월 25일, 진성건설 대표 김진영으로부터 공사대금 채권 440,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자로부터 2025년 12월 3일자 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 별도로 등기된 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전라북도 진안군의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주위에는 "위양명마을"이 소재하며, 대규모 농업 또는 임업 활동을 위한 지역적 특성을 가집니다. 일반적인 상업 시설의 접근성은 낮으며, 지역 내 농산물 유통이나 관련 시설 외에는 상권 형성이 미미한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설 및 문화시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 지방도 인접으로 인해 지역 내 이동은 용이하며, 인근 마을과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의를 얻을 수 있습니다. 구체적인 학교, 병원, 상업 시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 진성건설의 유치권 신고는 현재 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 비록 유치권 배제 신청이 있었으나, 최종 확정 전까지는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 맹지 발생: 필지 중 기호 2, 4, 7, 8은 도로와 직접 접하지 않는 맹지로서, 토지의 활용 및 개발에 있어 건축, 진입로 확보 등 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역과 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 등 수많은 법적 규제가 있어, 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미완성 사업지: 기호 1, 3 필지의 경우 대지조성사업이 중단된 상태로, 사업 재개 가능성, 관련 인허가, 추가 비용 발생 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 지형적 제약: 기호 2, 7 필지는 급경사지로, 활용 및 개발에 있어 공사비 증가 및 기술적 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 진안군에 위치한 대규모 임야 및 농경지 일괄 매각 물건입니다. 넓은 면적과 일부 계획관리지역 포함은 장기적인 개발 잠재력을 시사하지만, 다수의 맹지, 복잡한 토지 이용 제한, 그리고 무엇보다 성립 여부가 불분명한 유치권 신고는 낙찰 이후 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 대지조성사업 중단 상태와 급경사 필지의 존재는 개발의 어려움을 가중시킵니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 28만 평이 넘는 규모는 장기적인 관점에서 대규모 농업, 임업, 또는 개발 사업의 기초 자산으로 활용될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 일부 구역이 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 가능성이 존재합니다.

* 농림 지역 특성: 농림 지역의 특성을 활용한 친환경 농업, 임업, 또는 관련 시설(체험 농장, 숲 체험 시설 등) 조성의 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,917,184,100원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 다양한 리스크 요인(유치권, 맹지, 개발 제한 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 개별적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 물건의 실질 가치를 판단하고, 법적 리스크 해소 방안을 구체적으로 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.