나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30828 [2] 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1 임야 경매

매각기일: 2026-04-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경30828 [2] 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1 임야 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매4계 2025타경30828 | 소재지: 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1 | 감정가: 1,917,184,100원 | 최저가: 1,342,029,000원 | 용도: 임야

1. 전주지방법원 2025타경30828 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

본 물건은 전북특별자치도 진안군 정천면 갈용리 산157-1에 소재한 임야로서, 부동산임의경매로 진행되는 토지매각 건입니다.

사건번호는 전주지방법원 2025타경30828 (2)이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

총 감정가는 1,917,184,100원입니다.

토지 면적은 총 281,364.00㎡ (약 85,115.45평)이며, 이는 모두 매각 대상 토지의 지분으로 포함됩니다. 제시외 토지나 건물은 없는 것으로 파악됩니다.

경매 시 유의사항으로는 유치권이 존재하며, 일괄매각으로 진행됩니다.

1.1. 2.감정평가 요약

본 건은 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 소재 "위양명마을" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 지방도 주위의 농경지 및 임야가 혼재하는 지대입니다.

동측으로 왕복 2차선 지방도 725호(정주천로)가 지나 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

이용 상태별로는 다음과 같습니다.

기호1, 3: 부정형 완경사지로, 대지조성사업이 진행되다 중단된 상태입니다.

기호2: 부정형 급경사지로, 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

기호4: 부정형 완경사지로, 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

기호5, 6: 부정형 평지로, 현황 '전'으로 이용 중입니다.

기호7: 부정형 급경사지로, 현황 '조림'으로 이용 중입니다.

기호8: 부정형 완경사지로, 현황 '자연림'으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호1, 3, 5, 6은 동측으로 소로에 접하고 있으나, 기호2, 4, 7, 8은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태는 각 기호별로 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(200m~1000m), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

제시 외 물건으로 기호2, 4, 7, 8 지상 및 기호3 일부에 소나무, 기타 자연생 입목이 소재합니다.

공부와의 차이점으로는 기호1은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 대지조성사업 중단지이며, 기호2, 7은 임야이나 일부 개간되었고, 기호3은 임야이나 대지조성사업 중단지, 기호5, 6은 임야이나 현황은 '전'으로 이용되고 있습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 전라북도 진안군 정천면 갈용리에 위치하며, 주거와 농업, 임업 활동이 혼재하는 전원 지역입니다.

주변에 "위양명마을"이 있으며, 동측으로는 왕복 2차선 지방도 725호(정주천로)가 지나 주요 도로 접근성이 확보됩니다.

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 도심 지역에 비해 대중교통망은 제한적일 수 있습니다.

또한, 운장산자연휴양림, 구봉산, 복두봉 자연휴양림 등이 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건의 가장 중요한 권리 사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 이는 경매 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 부담이 될 수 있으므로, 유치권의 성립 여부, 내용, 금액 등을 면밀히 조사하고 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

또한 '일괄매각'으로 진행되므로, 토지와 관련 제시외 물건(입목 등)이 일괄하여 매각되므로 각 물건의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 대규모 임야와 농경지로 구성된 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 도심형 상권과는 거리가 있습니다.

주요 용도는 농업, 임업, 또는 자연을 활용한 휴양 및 관광 관련 시설 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현재는 농경지와 임야가 주를 이루므로 개발 전에는 주변에 상업 시설이 매우 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

진안군 정천면에 위치하여 전원생활을 영위하기에 적합한 환경입니다.

가장 가까운 마을로는 "위양명마을" 등이 있으며, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 진안군 소재지나 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

대중교통은 인근 버스 승강장을 이용할 수 있으나, 운행 횟수 등이 제한적일 수 있습니다.

자연환경이 뛰어나 쾌적한 생활이 가능하나, 도심의 편의 시설 접근성은 낮습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권 존재: 경매 진행 시 가장 큰 리스크 요인입니다. 법적 검토 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

2. 맹지 다수: 기호2, 4, 7, 8번지는 맹지로, 건축이나 개발 시 도로로의 통행로 확보가 필요하며, 이는 상당한 비용과 법적 절차를 수반할 수 있습니다.

3. 미완성 개발 사업: 기호1, 3번지는 대지조성사업이 중단된 상태로, 향후 사업을 재개하거나 관련 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

4. 복잡한 토지 이용 규제: 각 필지별로 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 접도구역, 임업용산지 등 다양한 법규 적용으로 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5. 경사지: 일부 필지가 급경사 또는 완경사지로 이루어져 있어 토지 활용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

6. 공부와의 차이: 지목과 현황의 불일치는 추후 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.

7. 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않았으나, 넓은 면적과 rural 지역 특성상 향후 발생 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 방문 시 주변을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 약 8만 5천여 평에 달하는 매우 넓은 임야 및 토지로, 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다. 특히, 자연휴양림 등 관광 자원과 인접한 입지 조건은 긍정적으로 평가됩니다.

그러나 현재 유치권이 존재하고, 다수의 필지가 맹지이며, 일부는 개발 사업이 중단된 상태라는 점은 큰 부담입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제와 경사지, 공부와의 차이 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

투자 가치 판단에 앞서 유치권 문제 해결 방안을 최우선으로 검토해야 하며, 맹지 해소를 위한 토지 계획 및 개발 가능성, 관련 법규 준수 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 막대한 면적: 85,000평이 넘는 광활한 면적은 대규모 개발 사업(친환경 농업 단지, 자연 휴양림, 태양광 발전 등)을 구상할 수 있는 기반이 됩니다.

2. 쾌적한 자연환경: 운장산, 구봉산 등 산림 자원과 휴양림이 인접하여 자연 친화적인 개발 및 투자가 가능합니다.

3. 개발 용도 지역: 계획관리지역, 보전관리지역 등이 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.

4. 접근성: 지방도 725호선에 인접하여 일부 필지의 차량 접근성은 양호합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 열람, 유치권 관련 법률 검토, 개발 계획 수립 등 전문가의 면밀한 조사와 자문을 거치시기를 권장합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매4계