나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5730 [1] 울산광역시 동구 방어동 617-28 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5730 [1] 울산광역시 동구 방어동 617-28 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경5730
• 주소: 울산광역시 동구 방어동 617-28
• 감정가: 136,216,640원
• 최저가: 95,352,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매9계 2024타경5730 | 소재지: 울산광역시 동구 방어동 617-28 | 감정가: 136,216,640원 | 최저가: 95,352,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 울산광역시 동구 방어동 소재의 단독주택으로, 울산지방법원 2024타경5730 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자와 채무자가 동일한 개인(파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 보이며, 채권자는 울OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 98.00제곱미터 (약 29.65평)이며, 용도는 단독주택 건부지로 이용 중인 세장형 토지입니다.

건물 면적은 제시목록상 0.00제곱미터로 기재되어 있으나, 제시외 건물 (창고, 가추 등) 10.20제곱미터 (약 3.09평)가 매각에 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

본 물건의 감정가는 136,216,640원으로 평가되었습니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 특히 제시외 건물(2-1, 2-2)을 포함하여 매각이 진행되므로 이 점을 유의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 방어동 '화암고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역적 특징을 보입니다. 특히, 대규모 공장지대가 인근에 형성되어 있어 배후 주거지로서의 역할도 수행하고 있습니다.

교통상황은 인근에 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 상권분석

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 상권이 활발한 중심가라기보다는 주거지 성격이 강하며, 대규모 공장지대의 고용 인구를 기반으로 하는 생활 상권의 성격을 가질 수 있습니다.

2.3. 생활정보

본 물건은 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 가능성 측면에서 유리한 위치에 있습니다.

또한, '화암고등학교'의 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경 보호 측면의 장점이 있으나, 동시에 일부 건축 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 토지 이용 및 현황

본 토지는 세장형의 형태를 갖추고 있으며, 단독주택 건부지로 사용 중입니다.

남동측으로 폭 약 2m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진입 및 주차에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(화암고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3.2. 건물 현황 및 특징

제시목록상 건물 면적이 0.00제곱미터이나, 감정평가서에 따르면 브럭조 세멘기와지붕 단층 주택 및 변소(화장실)가 현존하고 있으며 단독주택으로 이용 중입니다.

건물은 몰탈위 페인팅 마감의 외벽과 샷시창호 등으로, 다소 노후된 상태로 추정됩니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등은 갖추고 있습니다.

제시외 물건으로 조적조 강판지붕 단층 창고 (약 3.6제곱미터)와 철골조 스레트지붕 가추 (약 6.6제곱미터)가 포함되어 있어, 이용 편의성을 더해줄 수 있습니다.

4. 투자 및 리스크 분석

4.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 소유자(채무자)와 채권자 간의 채무 관계에 의해 경매가 진행되는 물건입니다.

매각물건명세서 등 최종 권리관계 확인이 필요하나, 현재까지의 정보로는 복잡한 권리관계는 드러나지 않습니다.

매각 대상은 '토지/건물일괄매각'이므로, 낙찰 후 추가적인 법정지상권 등의 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지가 폭 약 2m의 좁은 도로에 접하고 있어 건축 행위 시 일조권, 대지 안의 공지 확보, 주차장 설치 등 건축 관련 규제가 까다로울 수 있습니다.

건물 면적이 0.00제곱미터로 기재되었음에도 불구하고 실제 구조물(주택, 변소)이 존재하는 것은 미등기 또는 무허가 건축물일 가능성이 높습니다. 이 경우, 낙찰자가 양성화(합법화)를 시도하거나 이행강제금 부과 등의 위험을 감수해야 할 수 있습니다.

주변에 대규모 공장지대가 형성되어 있다는 점은 소음, 매연 등 주거 환경에 미치는 영향에 대해 현장 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 실제 거주자가 있을 경우 명도(인도) 관련 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있어 토지의 용도적 가치가 높습니다.

감정가 대비 낮은 가격에 유찰될 경우, 노후 주택을 철거하고 신축 또는 리모델링을 통해 주거 환경을 개선함으로써 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대규모 공장지대의 배후 주거지로서, 직장인 대상의 임대 수요를 확보할 가능성도 있습니다.

4.4. 종합 의견

울산 동구 방어동의 2종일반주거지역에 위치한 토지로서 기본적인 입지 가치는 충분합니다.

다만, 좁은 도로 조건과 건축물에 대한 미등기/무허가 가능성(제시목록 0.00제곱미터 건물)이라는 명확한 리스크가 존재합니다.

본 물건은 이러한 리스크를 감안하고도 재건축 또는 대수선 투자를 통해 가치를 창출할 수 있는 실수요자나 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 도로 현황 및 건축물의 실제 상태를 면밀히 파악하고, 무허가 건축물에 대한 처리 방안을 수립해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계