나이스옥션 법원경매 충주 2025타경26 [2] 충청북도 음성군 대소면 수태리 48 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 대소면 수태리 소재 ""수인저수지(하태제)"" 남동측 인근에 소재하고 있
는 부동산(""답"" 4필지) 및 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산(""답"" 1필지),주위는 경지정
리지대 농경지,과수원,중소규모 공장,창고시설, 농촌마을, 임야 등으로 형성된 지역으로서
주위환경은 보통임

교통상황

1)기호1,2토지: 차량접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호3,4토지: 소하천예정지에 저촉되어 기호1,2토지에서 지적 분할되어 맹지이나 인근으로
지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
3)기호5토지: 차량접근 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,2토지: 형태는 세장형이며, 지목은 ""답""이나 공장 신축허가 득하고 토목 공사 중
중단 상태임.

2)기호3,4토지: 형태는 세장형이며, ""답""으로서 휴경하고 있는 휴경지임.
3)기호5토지: 형태는 가장형이며, 지목은 ""답""이나 현황은 수양버들나무 등 수목 식재하였
으나 관리 하지 않고 방치 상태의 휴경지임.

인접 도로상태

1)기호1,2토지: 남측으로 지방도로와 소로와 접하고 있으나 고저 차이로 지방도로 경사면
하부 세로(가) 도로를 이용하여 접근 가능함

2)기호3,4토지: 기호1,2토지에서 지적 분할 되었으며,맹지임.

3)기호5토지: 세각(가) 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1,2토지:
농림지역,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),농업진흥구역(농지법),온천보호지구(온천법).

2)기호3,4토지:
농림지역,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),농업진흥구역(농지법),소하천예정지(2019-07-05)(하태천)(소하천정비법),온천보호지구
(온천법)

3)기호5토지:
농림지역,가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),농업진흥구역(농지법),중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

※기호5토지에 소유자 미상의 수양버들나무 등 식재되어 있으며, 장기간 관리 하지 않고
방치 상태로서 경제적 가치는 거의 없어 평가 하지 않았음.

공부와의 차이

1)기호1,2토지: 공부상 지목은 ""답""이나 현황은 공장 신축허가를 득하고 토목공사 중 중단
상태임.

2)기호5토지: 공부상 지목은 ""답""이나 현황은 수양버들나무 등 수목을 식재하였으나 방치
상태의 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 원상회복의무를 부담할 수 있음(별지 사실조회 회신 참조).
공부상 지목은 답이나 현황은 수양버들나무 등 수목을 식재하였으나 방치상태의 휴경지임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경26 (2)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 수태리 48

용도: 답

감정가: 149,810,000원

토지면적: 2110.00㎡ (약 638.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청주농업협동조합 (청OOOOOOO)

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청북도 음성군 대소면에 소재하며, 수인저수지(하태제) 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 과수원, 중소규모 공장, 창고시설, 농촌마을, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

기호 1, 2 토지는 차량 접근이 가능하며 인근 지방도로를 통해 교통이 편리한 편입니다. 기호 3, 4 토지는 소하천 예정지와 접해 있어 지적 분할되었고 맹지이나, 지방도로 인근에 위치하여 교통 상황은 보통입니다. 기호 5 토지 역시 차량 접근이 가능하며 지방도로와 접해 있어 교통 상황은 양호합니다.

* 형태 및 이용 상태

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 다소 차이가 있습니다.

* 기호 1, 2 토지: 세장형으로, 공장 신축 허가를 득하였으나 토목 공사 중단 상태로 방치되어 있습니다.

* 기호 3, 4 토지: 세장형으로, 휴경 중인 휴경지 상태입니다.

* 기호 5 토지: 가장형으로, 수양버들나무 등 수목이 식재되어 있으나 관리가 되지 않고 방치된 휴경지 상태입니다.

* 인접 도로 상태

* 기호 1, 2 토지: 남측으로 지방도로와 소로에 접하나, 고저 차이로 인해 지방도로 경사면 하부 세로(가) 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 기호 3, 4 토지: 지적 분할 후 맹지 상태입니다.

* 기호 5 토지: 세각(가) 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 온천보호지구 등에 속해 있습니다. 또한, 기호 3, 4 토지는 소하천예정지와, 기호 5 토지는 중점경관관리구역과 접하고 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 경매 개요

본 경매는 청주농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 총 채권액은 285,000,000원이며, 채권자 겸 근저당권자입니다.

* 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 09월 08일 접수된 청주농업협동조합의 근저당권(을9)으로, 해당 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부 상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 지상권 설정 등 다양한 권리 변동 내역이 확인됩니다. 특히, 경매 신청 채권자인 청주농업협동조합의 근저당권 및 지상권 설정은 말소 예정으로, 매각으로 소멸되는 권리들로 보입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건지는 농업진흥구역 및 농림지역에 속한 농경지로, 주변에 소규모 공장, 창고, 농촌 마을 등이 산재해 있습니다. 대소면 소재지는 차량으로 이동 가능한 거리에 있으며, 해당 지역은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 상업 시설이나 배후 주거단지의 발달은 제한적입니다. 다만, 대소산업단지 등 산업 시설이 인근에 분포하고 있어 해당 산업단지 근로자들의 배후 수요는 일부 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 물건지는 음성군 대소면에 위치하여 대소면 소재지의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다. 차량으로 이동 시 대소면 소재지까지는 수 분 내외로 접근 가능할 것으로 보입니다. 주변에 농경지가 많아 비교적 쾌적한 자연환경을 가지고 있으나, 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 답(전) 등 농지는 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 원상회복 의무 부담 가능성: 현황이 공부상 지목과 상이(수목 식재, 공장 토목 공사 중단)하여 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다. 별지 사실조회 회신을 참조하여 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 기호 3, 4 토지는 맹지이며, 기호 1, 2 토지 역시 고저 차이로 인해 접근이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 지자체 폐기물 관련 이슈: 음성군 대소면 일대 폐공장 등에서 폐기물 불법 투기 및 재활용업 허가 관련 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다. 인근 지역의 잠재적 환경 문제 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 제약: 농림지역, 농업진흥구역, 온천보호지구, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 향후 개발 행위 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 방치된 수목 및 휴경지: 공부상 답이지만 수목이 식재되어 방치된 상태로, 별도의 정리 및 복구가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농림지역 내 위치한 답으로, 현재 토목 공사가 중단된 상태이거나 수목 식재 후 방치된 휴경지 상태입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 원상회복 의무 가능성과 맹지, 개발 제한 지역이라는 점에서 투자 진입에 신중해야 합니다. 다만, 토지 자체의 가치와 주변 개발 가능성을 고려한다면, 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 목적 외 활용 가능성: 지역 개발 계획이나 농지 관련 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 인수로 인한 잠재적 가치: 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 실제 인수되는 권리 부담이 적을 경우 상대적으로 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 산업단지 연계 가능성: 인근 산업단지와의 물리적 거리가 멀지 않아, 관련 시설 확충이나 지원 시설 부지로서의 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장에서의 추가적인 권리관계 확인, 농지취득자격증명 발급 가능성, 현지 답사 결과, 향후 활용 방안 등에 대한 면밀한 검토 후 산정되어야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 불가능할 경우 유찰될 가능성이 높습니다. 잠재적 리스크(원상회복, 맹지, 토지이용제한 등)를 고려하여 감정가 대비 70%~90% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.