나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4078 [1] 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "신평동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 내 제1층 제105호로서,
외 벽:석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽:석고 판넬 마감.
창 호:페어그라스 창호임.

이용상태

인접 104호, 106호와 함께 경계구분없이 카페(STACK BEAN COFFEE)로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급·배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 현황 집합건물(공동주택, 업무시설, 근린생활시설)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 15m, 남측으로 로폭 20m, 서측으로 로폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
104호, 106호와 함께 전유부분 경계벽 없이 하나의 공간으로 이용하고 있으며, 커피전문점이 영업중.
채권자의 보정 및 감정인의 사실조회 회신에 따르면, 경계벽의 복원이 가능하며, 구조상 독립성을 갖춘 것으로 보이므로 개별매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경4078 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 967,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 재매각, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층 105호

건물용도: 근린상가

건물면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물지분: 47.379㎡ (약 14.33평)

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.502㎡ (약 2.57평)

건축물 주용도: 본 건물(평택비티온유안앨리츠)은 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 사용되고 있음.

총 건축면적(연면적): 25,315.252㎡ (약 7,658.21평)

총 토지 면적: 1,598.8㎡ (약 483.63평)

건물 규모: 지하 5층 / 지상 22층

1.3. 주의사항

재매각 사건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

현재 104호, 106호와 함께 경계벽 없이 하나의 공간으로 이용 중이며, 커피전문점이 영업 중에 있습니다. 감정평가서에 따르면 경계벽 복원이 가능하여 구조상 독립성을 갖춘 것으로 보이므로 개별 매각도 가능한 상황입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "신평동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 또한, 동측으로 로폭 15m, 남측으로 로폭 20m, 서측으로 로폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

'신평동행정복지센터'가 인근에 위치하며, 상업시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

평택 합정동 지역은 과거 유흥가로 인해 쓰레기 문제가 발생했던 이력이 있으나, 최근에는 주민자치회 주도로 포토존을 조성하는 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권(남동농업협동조합, 2021-02-10)이 말소기준권리로서, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

을1 근저당권(남동농업협동조합, 804,000,000원), 을2 근저당권(무궁화캐피탈주식회사, 9,100,000,000원), 갑6 압류(평택시), 갑7 임의경매(남동농업협동조합, 710,384,900원) 및 다수의 근저당권부채권 질권 설정(을2-1) 등이 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부요약상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오상윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업일자: 2021-09-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 채무 총액

등기부채권 총액은 9,904,000,000원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 현황

본건은 인접한 104호, 106호와 구분 없이 하나의 공간으로 카페(STACK BEAN COFFEE)로 이용 중에 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후수요가 존재합니다.

4.2. 사업체 정보

'STACK BEAN COFFEE'는 프리미엄 가성비 카페를 표방하며 다양한 커피와 디저트 메뉴를 제공하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

'신평동행정복지센터'가 북측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

본 건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 낙찰이 이루어졌으나 계약이 완료되지 않았음을 의미합니다. 이는 시장에서의 수요나 가격 조건에 대한 재고가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 높은 채무 총액

본 건과 관련된 채무 총액이 약 99억 원에 달하여, 감정가(약 9.67억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 권리 관계가 복잡하거나 담보 설정이 많았던 물건임을 보여줍니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산에도 동일한 채무가 설정되어 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 채무 상환 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 영업 중인 상가

현재 커피전문점이 영업 중이므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

6.5. 혐오시설 관련

평택시 합정동 지역에서 과거 '조개터'라 불리던 유흥가 일대가 쓰레기 및 해충 문제로 언급된 사례가 있으나, 이는 특정 구역에 국한된 문제일 수 있습니다. 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 근린상가로, 신축 건물인 평택비티온유안앨리츠 내에 소재하고 있습니다. 현재는 인접 호실과 통합하여 커피전문점으로 영업 중이며, 재매각 사건으로 진행되고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 높은 채무 총액과 재매각 이력은 고려해야 할 요소입니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 잠재적 수요는 있으나, 상권 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 내 상가: 비교적 최신 건물에 위치하여 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로, 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 개별 매각 가능성: 현재 통합 영업 중이나, 경계벽 복원을 통해 개별 공간으로 분할하여 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 평택시 개발 호재: 평택시는 지속적인 개발 및 산업 단지 조성으로 인구가 유입되고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 967,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 재매각 이력, 공실 가능성, 향후 상권 변화 추이, 그리고 본 물건의 입지 조건 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다. 통상적으로 재매각 물건의 경우 감정가 대비 일정 수준 할인된 가격에 낙찰되는 경향이 있으나, 구체적인 입찰가는 최신 시장 동향 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.