나이스옥션 법원경매 성남 2023타경60686 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 519 위례센트럴푸르지오 5403동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2026.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례푸른초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제7층 제704호로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 "아파트"로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터 포장도로 및 북측으로 노폭 약 10미터 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(위례), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1 류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-07)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비 행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대 기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2023타경60686 (1)

소재지

경기도 성남시 수정구 창곡동 519 위례센트럴푸르지오 5403동 7층704호

용도

아파트

감정가

1,300,000,000원 (13억원)

토지면적

54. 61㎡ (약 16.5평)

토지지분

54. 6125㎡

건물면적

94. 99㎡ (약 28.7평)

건물지분

94. 9942㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일

2016년 4월 11일

해당 동 최고층수

15층

해당 층수

7층

2. 입지조건

위치

경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례푸른초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경

본건은 대단위 아파트 단지 지대에 속해 있으며, 인근에 편의상가 및 공원 등이 소재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로

단지는 남측으로 대로3류, 북측으로 소로1류와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리나 부담은 없는 것으로 확인됩니다. (예: 유치권, 법정지상권 등)

임차인 현황

조사된 임차내역이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 상권

대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 안정적인 소비층을 기반으로 한 근린생활 상권이 발달해 있습니다. 인근 편의상가들은 입주민들의 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

교육시설

단지 동측 인근에 위례푸른초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.

주거단지 정보

해당 물건은 위례센트럴푸르지오 단지에 속해 있으며, 2016년 4월에 사용승인된 총 687세대 규모의 아파트 단지입니다.

주요 편의시설

인근에 공원 및 각종 편의상가가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

관리사무소 연락처

031-759-9985

6. 잠재적 리스크

군사시설 보호 구역

본 건은 비행안전제6구역(전술) 및 제한보호구역(전술항공:5km)에 해당하여, 군사 작전상 주변 지역의 건축 및 개발 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

도시계획적 제한

가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용되고 있습니다.

주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 통상적으로 혐오시설로 간주되는 시설(예: 폐기물 처리장, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동에 위치한 위례센트럴푸르지오 아파트 경매 건입니다.

위례신도시 내에서도 주요 주거 지역에 속하며, 단지 규모와 주변 환경을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 추가적인 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 군사시설 보호 구역 등의 일부 제한사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지

최신 계획도시인 위례신도시 내에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

안정적인 주거 환경

대단지 아파트로서 풍부한 편의시설과 학군 접근성이 좋습니다.

명확한 권리 관계

인수해야 할 별도의 권리나 임차인 문제가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석

본건과 유사한 면적(94~101㎡)의 최근 실거래가는 2026년 1월~2월 기준으로 1억 7천 4백 5십만원에서 1억 8천 3백만원 수준입니다.

- 2026년 1월 6일: 94.9942㎡, 11층 거래가 174,500,000원

- 2026년 2월 21일: 94.0587㎡, 14층 거래가 175,000,000원

예상 입찰가 산정

본건은 94.99㎡ 면적에 7층으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(11층, 14층) 대비 층수가 다소 낮아 가격에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 최근 실거래가 평균 수준을 기준으로 하되 층수 이점을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 1억 7천 5백만원 사이로 판단됩니다.

이에, 적정 입찰가로 1억 7천 2백만원을 제안합니다.

(참고: 감정가는 13억원으로 제시되었으나, 최근 실거래가와의 차이가 크므로 입찰 시에는 시장 시세를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.