나이스옥션 법원경매 포항 2024타경36986 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 205-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 포항시 북구 두호동 소재 ""포항동부초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 제시외건물(㉠~㉢) 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 알루미늄새시, 목조창호 등임.

이용상태

1) 주택으로 이용중임.

설비내역

1) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2024타경36986 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 205-13

* 용도: 단독주택

* 감정가: 133,125,580원

* 토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

* 건물면적: 56.26㎡ (약 17.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함 (32.00㎡)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "포항동부초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 북서측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형태: 사다리형의 토지로서 자체 지반은 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 물건은 경매로 인해 말소되는 권리만 있으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 2024년 8월 6일 접수된 이의분 가압류(채권금액: 13,000,000원)가 말소기준권리이며, 해당 권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 사항:

* 토지 등기부상 소유권 이전(매매) 1987-09-29

* 가압류 (채권자: 이의분, 채권금액: 13,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (채권자: 이의분, 채권금액: 18,780,569원) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 이의분

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-08

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이의분은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 이로 인한 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 단독주택, 다가구주택, 아파트 등 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 지역 내 주거 안정성을 바탕으로 꾸준한 수요가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 포항동부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이의분은 대항력을 보유하고 있으나, 인수해야 할 보증금이 0원입니다. 그럼에도 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 건물의 사용승인일이 1980년경으로 연식이 오래되어, 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 32.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되지만, 현 상태 및 활용도에 따라 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 도로 접면: 북서측으로 폭 약 2~3미터의 좁은 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 두호동에 위치한 단독주택으로, 포항동부초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있어 입지 조건은 긍정적입니다. 119㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 활용도가 높으며, 주변의 주거 환경 또한 안정적입니다.

다만, 1980년경 준공으로 건물의 노후도가 상당하며, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 인수 부담은 없지만, 임차인과의 관계 및 향후 명도 절차 진행 시 잠재적 리스크를 염두에 두어야 합니다. 또한, 좁은 도로 폭은 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 초등학교 인근의 주거 지역 내 위치하여 안정적인 가치 보유.

* 토지 가치: 119㎡의 적절한 토지 면적 확보로 향후 개발 가능성 잠재.

* 경매 이점: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 제공.

* 부담 없는 명도: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 133,125,580원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보에 따르면, 해당 면적(약 46~76㎡)의 거래 가격은 약 6,000만원에서 9,000만원 수준입니다. 본 물건은 단독주택으로, 제시된 빌라/다세대 주택과 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 단독주택으로서 119㎡의 넓은 토지 면적을 고려하면, 빌라/다세대 주택보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 건물은 연식(1980년경 준공)이 오래되었으나, 토지 면적을 감안한 잠재적 가치 평가가 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 부담은 고려하지 않아도 됩니다.

* 감정가 대비 70~80% 수준의 보수적인 접근을 권장하며, 현 시세 및 유사 물건 낙찰가를 참고하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 이에 따라, 약 93,000,000원 ~ 106,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변 시세 및 경매 시장 동향을 종합적으로 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.