나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30372 [5] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 위치하는 ""충북혁신도시""의 음성
군 맹동면 동성리에 소재하고 있는 ""동성초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있는 ""교육타
워2(근린생활시설,지상4층)"" 1층 101호외 10개 구분건물(구분점포)이며, 주위는 근린생활
시설, 후면 아파트단지, 나지 등으로 형성된 지역으로서 상업용부동산으로서의 제반 입지
여건은 보통이나 인근지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태임.

교통상황

본건 점포까지 차량접근 용이하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고
있는 등 교통사정 무난함.

건물의 구조

본건 구분점포는 2017.01.16자로 사용승인된 ""제1,2종근린생활시설""로서 철근콘크리트구조
스라브지붕 지상4층 건내 1층 101호외 10개호(전체 17개호 중 11개호임)로서

외벽:석재 붙임,드라이비트,강화유리 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:실내 인테리어(기호1,2,3,4,6,7,11), 내부 인테리어 하지 않은 상태(기호5,8,9,10,천정
,바닥 미마감, 콘크리트 및 시멘벽돌 상태임)
창호:강화유리 페어그라스 및 샷시창.

이용상태

본건 구분점포(기호1~11)는 제1,2종근린생활시설이며, 집합건축물대장 용도 및 이용상황은
다음과 같음
기호1(1층 101호): 소매점 및 음식점
기호2(1층 102호): 소매점 및 음식점
기호3(1층 103호): 소매점 및 음식점
기호4(1층 105호): 소매점
기호5(1층 106호): 소매점 및 공실
기호6(3층 301호): 학원
기호7(3층 303호): 학원
기호8(4층 401호): 사무소 및 공실
기호9(4층 402호): 사무소 및 공실
기호10(4층 403호): 사무소 및 공실
기호11(4층 404호): 사무소

설비내역

본건 소재 상가 전체 공용설비로서 승강기설비,전기설비 등을 갖추고 있으며,기준시점 현재
사용중인 기호1,2,3,4,6,7,11은 개별 난방설비 또는 시스템 냉난방설비 되어 있으며, 임차인
이 설치 한 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분점포가 소재하는 토지는 정방형으로 제1,2종근린생활시설 건물(지상4층건) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 ""교육타워2""는 남동측으로 왕복4차선, 북서측으로 왕복2차선 도로와 각각
접하고 있어 인접도로 상태 무난함(본건 소재 토지와 남동측 도로 사이에 공원용지가 있어
차량 접근은 북서측 도로를 이용함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),제2종일반주거지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로3류(폭 12
m~15m)(2015-12-31)(중(국)3-6)(접함),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)(가축분
뇨의관리 및 이용에관한법률),가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)(가축분뇨의관리
및 이용에관한법률),상대보호구역(2014-03-07)(교육환경 보호에 관한 법률),절대보호구역
(2014-03-07)(교육환경 보호에 관한 법률),혁신도시개발예정지구(혁신도시 조성 및 발전에
관한 특별법),중점경관관리구역(2020-04-06).

공부와의 차이

※기호1,2,3은 공부상(집합건축물대장) 용도가 각각 ""소매점""이나 현황은 ""음식점""으로 이용
하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 소매점으로 사용승인 후 기준시점(감정시점) 현재까지 공실임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30372 (5)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463, 교육타워2 1층 106호 (신주소: 충청북도 음성군 사예2길 10)

용도: 제1종근린생활시설 (공부상 소매점, 현황 소매점 및 공실)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 1층 106호

감정가: 427,000,000원

토지면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

토지지분: 29.26㎡ (약 8.85평)

건물면적: 53.85㎡ (약 16.30평)

건물지분: 53.85㎡ (약 16.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

사용승인일: 2017년 1월 16일

총 호수: 17호 중 1개 호

1.1. 입지조건

위치: 충북혁신도시 내, 동성초등학교 남동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 근린생활시설, 아파트단지, 나지 등으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물은 남동측 왕복 4차선 도로와 북서측 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다. 다만, 본건 소재 토지와 남동측 도로 사이에 공원용지가 있어 차량 접근은 주로 북서측 도로를 이용합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 3,250,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 전체 임대관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 미확인된 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 인수 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

위치: 충북혁신도시 내 상업 지역으로, 아파트 단지 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특성:

* 근린생활시설, 후면 아파트단지, 나지 등으로 형성된 지역입니다.

* 인근 지역에 구분 점포 공급이 과다하여 공실률이 높은 편입니다.

* 본건 106호는 감정평가 시점(기준시점) 현재까지 공실 상태로 파악되었습니다.

인접 시설: 동성초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설의 입점 가능성이 있습니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 동성초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 해당 지역은 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

편의시설: 충북혁신도시 내 상업 시설 및 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 공실률: 지역 내 상가 공급 과다로 인한 공실 위험이 상존하며, 이는 임대 수익 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

임대 수익성 불확실성: 공실 장기화 시 임대 수익 창출에 대한 불확실성이 높습니다.

내부 마감 미확인: 본건 106호는 공실 상태로, 정확한 내부 마감 상태 및 수리 필요 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다. (일부 인접 호실은 내부 인테리어가 되어 있지 않은 상태임)

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 용도 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 상업 지역이라는 입지적 장점과 함께, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

하지만 지역 내 상가 공급 과다로 인한 높은 공실률은 투자 수익성을 저해할 수 있는 주요 요인이므로, 향후 임대 전략 수립 및 공실 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

안정적인 임대 수익보다는 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 시세 차익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

충북혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 풍부한 배후 주거 단지 확보.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 문제가 없는 안전한 물건.

높은 공실률로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(427,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 높은 공실률, 지역 상권의 수요 공급 상황, 명도 예상 비용, 추후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 공실률 및 시장 상황을 감안할 때 감정가 이하에서 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.