나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30372 [2] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층102호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30372 [2] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층102호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매4계 2025타경30372 | 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층102호 | 감정가: 427,000,000원 | 최저가: 341,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 충주지원 2025타경30372 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30372 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463, 1층 102호 (교육타워2)

용도: 근린생활시설 (현재 음식점 운영 중)

감정가: 427,000,000원

토지 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

건물 면적: 53.85㎡ (약 16.30평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항:

- 목록 1 (101호) 및 2 (102호)는 공부상 용도가 소매점이나, 현황은 일괄하여 음식점으로 이용 중입니다.

- 101호와 102호 사이의 구분 벽체는 철거되었으나, 필요시 재설치 가능합니다.

- 임차인이 설치한 내부 인테리어 및 개별 시스템 냉난방 설비 등은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건

본 건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치한 충북혁신도시 내 "교육타워2" 건물 1층에 소재하고 있습니다. 동성초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있으며, 상업용 부동산으로서의 기본적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 교통망이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 농OOOOOOOOOOO를 채권자로 하여 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 주OOOOOOOOO으로 동일합니다. 임의경매는 일반적으로 담보권 실행에 의한 경매로, 해당 부동산에 설정된 근저당 등 담보권이 말소기준권리가 되어 경매절차 진행 후 매각으로 인해 말소되는 것이 일반적입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 있는 권리 없이 깨끗한 권리를 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 등 상세한 권리 사항은 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 설치한 내부 인테리어 및 냉난방 설비는 매각 제외 대상이므로, 낙찰 후 사용 시 별도 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 충북혁신도시는 계획적으로 조성된 신도시로, 주변에 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 현재 101호와 102호는 '음식점'으로 이용되고 있으며, 이는 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 상권 형성에 유리할 수 있습니다. 그러나 감정평가서에 따르면 인근 지역에 구분점포 공급이 많아 공실률이 높은 상태라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 동성초등학교가 인근에 있어 학원이나 어린이 대상 시설 등으로의 업종 전환 시 시너지를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

충북혁신도시는 주거 및 상업 시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 교육시설(동성초등학교 등), 상업시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성은 무난한 편입니다. 교통망 또한 양호하여 음성군 및 인근 진천군 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 인근 지역 내 구분 점포 공급 과잉으로 인한 높은 공실률입니다. 이는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 공실 발생 시 임차인 모집에 어려움이 예상됩니다. 또한, 임차인이 설치한 내부 시설이 매각에서 제외되므로, 직접 사용하기 위해서는 추가적인 인테리어 및 설비 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 해당 지역은 가축사육 제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수가 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근 맹동면 지역에서는 산업폐기물 소각장 설치 사업 추진과 관련하여 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있으나, 이는 본 건과는 직접적인 연관성이 적은 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으며, 초등학교와 인접하여 잠재적 수요가 있는 입지입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 공급 과잉으로 인한 높은 공실률과 임차인 설치 시설의 매각 제외 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 현재 음식점으로 운영 중이나, 향후 업종 전환 시에는 주변 상권 특성을 면밀히 분석하고, 추가적인 투자 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

충북혁신도시 개발 계획 및 지역 활성화 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 학교 인근이라는 입지를 활용한 학원, 교육 관련 시설, 혹은 유동인구를 고려한 다양한 근린생활시설 업종으로의 전환 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매4계