나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50730 [2] 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~5,7~12,15): 본건은 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 소재 '서흥1리
마을회관' 북동측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지, 단독주택 등으로
이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
기호(6,13,14): 본건은 강원특별자치도 인제군 남면 정자리 소재 '정자1교' 북서측
근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 임야 및 농경지, 농가주택 등으로 이루어진
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1~4,7~12,15): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
기호(5,6,13,14): 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 완경사지의 토지임야로서, 일시적으로 답으로 이용 중임.
기호(2~4,9,12): 부정형 완경사지의 답으로 이용 중임.
기호(5): 부정형 완경사지의 휴경지 및 일부 분묘소재임.
기호(6): 부정형 완경사지의 휴경지임.
기호(7): 삼각형 완경사지의 도로로 이용 중임.
기호(8): 사다리형 완경사지의 답으로 이용 중임.
기호(10,11): 부정형 완경사지의 도로로 이용 중임.
기호(13): 사다리형 완경사지의 휴경지임.
기호(14): 부정형 완경사지의 자연림 및 일부 분묘소재임.
기호(15): 사다리형 완경사지의 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1~4,7~9,12): 본건 서측으로 보조간선도로 포함된 왕복3차선 아스콘 포장도로
및 계통이 끊긴 3~4M 내외의 아스콘 포장도로를 통해 출입가능
함.
기호(5): 본건 동측으로 노폭 2~3M 내외의 지목도로와 접하며, 목측상 현황 타인
소유의 토지를 통해 본건을 관통하는 노폭 2~3M 내외의 콘크리트 포장
도로를 통해 출입가능함.
기호(10,11,15): 본건이 계통이 끊긴 노폭 3~4M 내외의 아스콘 포장도로임.
기호(6,13,14): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외
모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외
모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(3,15): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(4,9,11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소
돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한
젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2020-01-15)<군사기지 및 군사
시설 보호법>.
기호(6,13): 계획관리지역, 영농여건불리농지.
기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호(12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-05-22)(일부제한 젖소 돼지 개 닭
오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2024-05-22)(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호(14): 생산관리지역, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 기호(5) 지상에 목측상 별첨 '사진'과 같이 연고미상의 분묘 2기,
기호(14) 지상에 분묘 1기가 소재하는 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매
진행시 참고하시기 바라며, 분묘기지권 성립여부 등은 별도의 조사를 요함.
2) 본건 토지 기호(5) 경계 지상에 목측상 별첨 '사진'과 같이 인접 군부대 소유로
탐문조사된 '철제 그물망 울타리'가 소재하나, 본건과 인접필지간 지적경계선이
불분명하여 본건 토지의 편입여부의 확인이 곤란한 바, 본건 평가에서는 이에
구애없이 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라며, 정확한 사항은
별도의 조사를 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 본건 지상 연고미상의 분묘 2기 소재(분묘기지권 성립여지 있음)하며 일부 장기 임야화된 휴경지로 분묘소재여부 별도 확인 요망. 경계지상에 인접 군부대 소유로 탐문조사된 '철제 그물망 울타리' 소재함
- 본건 동측으로 노폭 약 2~3m의 지목도로와 접하며, 현황 타인소유의 토지를 통해 본건을 관통하는 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로를 통해 출입 가능함
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50730 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6

용도: 전 (밭)

토지면적: 1441.00㎡ (약 435.9평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 56,199,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 소재 '서흥1리 마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 일부 기호(6,13,14)의 경우 '정자1교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지, 농가주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

일부 기호(1~4,7~12,15)까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

그러나 일부 기호(5,6,13,14)까지는 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 2~3m의 지목도로와 접하고 있습니다.

현황은 타인 소유 토지를 통해 본건을 관통하는 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장 도로를 통해 출입이 가능합니다.

일부 기호(1~4,7~9,12)는 서측으로 보조간선도로를 포함한 왕복 3차선 아스콘 포장도로 및 계통이 끊긴 3~4m 내외의 아스콘 포장도로를 통해 출입 가능합니다.

일부 기호(10,11,15)는 계통이 끊긴 노폭 3~4m 내외의 아스콘 포장도로입니다.

특히 기호(6,13,14)는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1994-10-05: 소유권이전 (이종수)

* 2008-05-07: 소유권이전 (이장원) - 협의분할에 의한 상속

* 2022-12-05: 가압류 (박정은, 570,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-09: 강제경매 (박정은, 625,321,444원) - 본건 경매 개시

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

토지 등기부상 말소기준권리(2022-12-05 가압류)보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 분묘기지권 등 등기부 외 권리는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지, 단독주택, 임야, 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 상업시설이나 일반적인 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 편의시설로는 '서흥1리 마을회관'이 있으며, 전반적인 생활 편의시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 관련 문제

* 기호(5) 지상에 연고미상의 분묘 2기, 기호(14) 지상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 파악되었습니다.

* 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 반드시 별도 조사해야 합니다.

6.2. 도로 접근성 제한

* 일부 필지(6,13,14)는 지적도상 맹지이며, 기호(5)의 경우 타인 소유 토지를 통과하는 도로를 통해 진입해야 합니다.

* 이는 토지 활용 및 접근성에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 인접 군부대 관련 사항

* 경계 지상에 인접 군부대 소유로 탐문된 '철제 그물망 울타리'가 소재합니다.

* 이는 토지 이용에 있어 군사 작전상 또는 기타 제한 사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 농지 취득 자격

* 본건은 농지(전)이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

* 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 반드시 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 제한보호구역(전방지역:25km) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 이는 향후 토지 개발 및 활용에 있어 법적 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 인제군의 농촌 지역에 위치한 임야 및 전(밭) 용도의 토지입니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준이나, 차량 접근성이 제한적인 필지가 존재하며, 지적도상 맹지도 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 연고미상의 분묘 다수 소재, 농지취득자격증명 필수, 인접 군부대 울타리 및 다양한 토지 이용 제한 등 중대한 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 임야 및 전으로, 잠재적인 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

* 군부대 인접 지역은 향후 개발 시 특별한 이점 또는 제한 사항이 발생할 수 있습니다. (추가적인 정보 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 56,199,000원입니다. 그러나 앞서 언급된 분묘 문제, 도로 접근성 제한, 농지 취득 자격 필요, 군사 지역 관련 제한 및 기타 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰 시에는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 이러한 리스크를 해소하기 위한 제반 비용과 시간, 그리고 향후 활용 가능성 등을 면밀히 조사한 후에 산정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 해당 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.