나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50730 [2] 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50730 [2] 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6 전 경매

• 사건번호: 2025타경50730
• 주소: 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6
• 감정가: 56,199,000원
• 최저가: 39,339,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

춘천지방법원 경매1계 2025타경50730 | 소재지: 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6 | 감정가: 56,199,000원 | 최저가: 39,339,000원 | 용도: 전

1. 춘천지방법원 2025타경50730 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50730 (2)

소재지: 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리 897-6

용도: 전

감정가: 56,199,000원

토지면적: 1441.00㎡ (약 436평)

토지 지분율: 144100 (본건 토지 전부)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 박OO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 인제군 서화면 서흥리에 위치하고 있습니다. 서화면은 인제군의 북부 지역에 해당하며, 접경지역으로서 군사적 중요성이 있는 곳입니다.

물건이 소재한 지역은 주변이 농경지와 단독주택 등으로 이루어진 농촌 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 일부 필지(기호 5, 14)의 경우, 감정평가서상 분묘가 소재하고 있으며, 이는 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능한 부분도 있으나, 일부 필지는 차량 접근이 어렵거나 현황상 타인 소유 토지를 통해 출입해야 하는 등 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 이OO입니다.

권리 관계는 경매 진행 시 낙찰자가 인수할 권리가 있는지, 소멸되는 권리가 있는지 등을 면밀히 분석해야 합니다. 그러나 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 분석이 어렵습니다.

주요 권리 관련 사항 및 주의점은 다음과 같습니다.

분묘기지권 성립 가능성: 본건 토지 지상에 연고미상의 분묘 2기가 소재하고 있으며(기호 5), 다른 필지(기호 14)에도 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 제한사항이 될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

농지취득자격증명 필요: 본건 토지는 '전'으로 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시에는 최고가 매수신고인에서 제외되거나, 낙찰받더라도 계약이 무효로 되고 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다.

경계 관련 사항: 본건 경계 지상에 인접 군부대 소유로 탐문 조사된 '철제 그물망 울타리'가 소재하나, 본건과의 지적 경계선이 불분명하여 편입 여부 확인이 곤란합니다. 정확한 사항은 별도 조사가 필요합니다.

접근 도로: 일부 필지는 지적도상 맹지이며, 현황상 타인 소유 토지를 통하거나 폭이 좁고 단절된 도로를 통해 접근해야 하는 등 도로 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농업 지역에 위치한 토지로서, 일반적인 상권 분석보다는 농업적 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

주변 지역은 농경지와 농가주택, 임야 등으로 구성되어 있으며, 상대적으로 개발이 덜 된 농촌 지역입니다.

인근 지역인 서화면 천도리에서는 1일과 6일에 5일장이 열리는 등 농산물 거래가 이루어지고 있습니다.

이러한 입지 특성상, 상업적 가치보다는 농업 생산이나 전원 생활을 위한 용도로 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 인제군 서화면은 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다. 대암산 용늪과 같은 자연보호 구역이 인근에 위치해 있습니다.

면소재지인 천도리에는 서화초등학교, 서화중학교가 있어 교육 시설이 마련되어 있습니다.

최전방 군사 지역이라는 특성상, 주민 등록 인구 대비 주둔 군인이 많은 지역 특성이 있습니다.

전반적으로는 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘 및 분묘기지권: 토지 위에 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생하고 추후 분묘 이장 등에 따른 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 농업인이 아니거나 관련 자격증 발급이 어려운 경우, 낙찰 후에도 소유권을 취득하지 못할 위험이 있습니다.

도로 접근 및 경계 문제: 일부 필지는 맹지이거나 통행로가 불분명하며, 인접 군부대와의 경계에 설치된 울타리로 인해 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

군사시설 보호구역: 본건 일부 필지(기호 5)는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 엄격한 규제가 따릅니다.

개발 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재하여 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

장기 휴경지 및 임야화: 일부 토지가 장기간 휴경되어 임야화된 상태로, 별도의 관리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 인제군 서화면의 농지로서, 경매 물건으로서 여러 가지 고려사항이 많은 편입니다.

토지 자체의 농업적 활용 가능성은 있으나, 분묘의 존재, 농지취득자격증명 발급의 필수성, 도로 접근의 제한, 군사 보호 구역 지정 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

특히, 분묘기지권 문제와 군사시설 보호구역 지정은 토지 이용 계획에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 인접 군부대와의 경계 울타리 문제도 향후 분쟁의 소지가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

이러한 여러 제약 사항들을 감안할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역의 농업에 대한 이해가 있거나, 토지 이용 계획에 대한 명확한 해결 방안을 가진 수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 일반적인 부동산 투자 물건과는 성격이 다릅니다. 투자 가치는 다음과 같은 포인트를 고려해야 합니다.

농업 종사자 또는 농지 취득 자격이 있는 실수요자: 본건을 농업용으로 직접 사용하고자 하는 경우, 해당 지역의 농업 가치를 고려하여 투자할 수 있습니다.

장기적인 토지 가치 상승 기대: 농촌 지역의 토지 가치는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 다만, 개발 잠재력은 현재로서는 제한적입니다.

낮은 경쟁률 기대: 복잡한 권리 관계 및 제약 사항으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮을 수 있어, 상대적으로 경쟁 없이 낙찰받을 가능성이 있습니다.

정확한 권리 분석 및 현장 확인 필수: 투자 결정을 내리기 전에 반드시 분묘 문제, 도로 접근성, 군사 시설 보호 구역 규제 사항에 대한 전문가의 정밀한 분석과 현장 답사를 통해 실질적인 이용 가능성을 파악해야 합니다.

정부 또는 지자체의 정책 활용 가능성: 향후 농업 지원 정책이나 접경 지역 개발 정책 등에 따라 토지의 가치가 변동될 여지가 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매1계