나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1709 [4] 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물내 지하층 101호 외 9개호로

외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

근린생활시설, 사무실 등

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 광장동 148-4번지
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

2.광장동 148-24번지
도시지역 , 준주거지역 , 녹지 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:
1) 본건 기호4,5 및 기호 9.10은 기준시점 현재 벽체 구분없이 사용중이나 각 구분건물의 위치와 면적이 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 이는 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 판단되는 바 이를 참작하여 평가하였습니다.

2) 본건은 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황 1층에 준하는 높이에 소재합니다.

3) 본건 현장조사시 내부구조는 이해관계인의 현황도면 및 현장안내, 본건전례, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-현황조사서에 의하면 지하층 109호, 110호를 1개로 통합하여 사용하고 있다고 기재
-벽체 구분없이 사용중이나, 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 복원이 가능한 것으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1709 (4)

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층109호

용도: 근린상가

감정가: 139,800,000원

토지 면적: 11.11㎡ (약 3.36평)

건물 면적: 15.70㎡ (약 4.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 현황 조사서상 지하층 109호 및 110호를 1개로 통합하여 사용 중

2. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 지하층으로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형 토지로, 주거용 및 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 광장동 148-4번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 건축선.

* 광장동 148-24번지: 도시지역, 준주거지역, 녹지, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변).

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고 사항: 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황상 1층에 준하는 높이에 소재합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 2월 5일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권 (을25)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 2,304,602,730원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 확정일자: 2023-11-14

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고하였으므로 배당 순위에 따라 보증금 회수가 예상됩니다. 다만, 배당받지 못할 경우 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2023-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (박찬희 임차인의 보증금 1,000만원은 배당 신고되었고 대항력이 없으므로 인수될 가능성은 낮습니다. 하지만 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으니 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 "광진구민체육센터" 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 아파트 등 공동주택이 혼재되어 있어 상업 시설의 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 용도 및 업종: 근린상가 및 사무실 등으로 이용 가능하며, 소형 면적을 고려할 때 1인 사업장, 소규모 사무실, 샵인샵 형태의 임대 또는 자가 이용이 적합할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 한강변 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 주변 환경이 쾌적할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 지하철 5호선 광나루역과 인접하고 있으며, 여러 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 가까워 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 인근 광진구민체육센터를 비롯하여, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 가능성: 임차인 박찬희 씨는 대항력은 없으나 보증금 1,000만원과 월세 50만원이 존재합니다. 배당신고를 하였으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. (비록 금액이 크지 않더라도 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.)

* 통합 사용 공간: 지하층 109호와 110호가 벽체 구분 없이 통합 사용되고 있다는 점은, 추후 원상 복구 시 비용 발생 가능성을 내포합니다. 다만, 현황도면 등으로 특정 및 복원이 가능하다고 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 상태 확인이 필요합니다.

* 지하층의 한계: 공부상 지하층이나 현황상 1층 높이에 있다는 점은 장점이나, 습기, 환기, 채광 등 지하층의 물리적인 제약을 간과해서는 안 됩니다.

* 개발 및 규제: 중점경관관리구역(한강변) 및 제2종일반주거지역, 준주거지역 등의 복합적인 토지 이용 계획으로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 우수한 교통망을 갖춘 역세권 소형 근린상가로, 현재 감정가 대비 높은 채권 총액이 설정되어 있으나 말소기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 지하층임에도 불구하고 1층 높이의 활용성과 주변의 배후 수요는 긍정적인 요인입니다. 통합 사용 중인 공간의 원상 복구 가능성, 임차인과의 관계, 그리고 지역 개발 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 탁월한 역세권 입지를 자랑합니다.

* 소형 면적: 10평 미만의 소형 상가로, 투자 부담이 적으며 다양한 소규모 업종의 임대 또는 자가 이용에 적합합니다.

* 안정적 수요: 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 근린생활시설 및 사무실로서의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 개발 잠재력: 한강변 중점경관관리구역에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 139,800,000원을 기준으로 삼되, 주변 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 예상되는 명도 및 원상 복구 비용, 그리고 본인의 투자 목표 수익률을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 시장 상황과 경쟁 입찰자의 성향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.