나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30372 [4] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 위치하는 ""충북혁신도시""의 음성
군 맹동면 동성리에 소재하고 있는 ""동성초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있는 ""교육타
워2(근린생활시설,지상4층)"" 1층 101호외 10개 구분건물(구분점포)이며, 주위는 근린생활
시설, 후면 아파트단지, 나지 등으로 형성된 지역으로서 상업용부동산으로서의 제반 입지
여건은 보통이나 인근지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태임.

교통상황

본건 점포까지 차량접근 용이하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치하고
있는 등 교통사정 무난함.

건물의 구조

본건 구분점포는 2017.01.16자로 사용승인된 ""제1,2종근린생활시설""로서 철근콘크리트구조
스라브지붕 지상4층 건내 1층 101호외 10개호(전체 17개호 중 11개호임)로서

외벽:석재 붙임,드라이비트,강화유리 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽:실내 인테리어(기호1,2,3,4,6,7,11), 내부 인테리어 하지 않은 상태(기호5,8,9,10,천정
,바닥 미마감, 콘크리트 및 시멘벽돌 상태임)
창호:강화유리 페어그라스 및 샷시창.

이용상태

본건 구분점포(기호1~11)는 제1,2종근린생활시설이며, 집합건축물대장 용도 및 이용상황은
다음과 같음
기호1(1층 101호): 소매점 및 음식점
기호2(1층 102호): 소매점 및 음식점
기호3(1층 103호): 소매점 및 음식점
기호4(1층 105호): 소매점
기호5(1층 106호): 소매점 및 공실
기호6(3층 301호): 학원
기호7(3층 303호): 학원
기호8(4층 401호): 사무소 및 공실
기호9(4층 402호): 사무소 및 공실
기호10(4층 403호): 사무소 및 공실
기호11(4층 404호): 사무소

설비내역

본건 소재 상가 전체 공용설비로서 승강기설비,전기설비 등을 갖추고 있으며,기준시점 현재
사용중인 기호1,2,3,4,6,7,11은 개별 난방설비 또는 시스템 냉난방설비 되어 있으며, 임차인
이 설치 한 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분점포가 소재하는 토지는 정방형으로 제1,2종근린생활시설 건물(지상4층건) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 ""교육타워2""는 남동측으로 왕복4차선, 북서측으로 왕복2차선 도로와 각각
접하고 있어 인접도로 상태 무난함(본건 소재 토지와 남동측 도로 사이에 공원용지가 있어
차량 접근은 북서측 도로를 이용함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),제2종일반주거지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로3류(폭 12
m~15m)(2015-12-31)(중(국)3-6)(접함),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)(가축분
뇨의관리 및 이용에관한법률),가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)(가축분뇨의관리
및 이용에관한법률),상대보호구역(2014-03-07)(교육환경 보호에 관한 법률),절대보호구역
(2014-03-07)(교육환경 보호에 관한 법률),혁신도시개발예정지구(혁신도시 조성 및 발전에
관한 특별법),중점경관관리구역(2020-04-06).

공부와의 차이

※기호1,2,3은 공부상(집합건축물대장) 용도가 각각 ""소매점""이나 현황은 ""음식점""으로 이용
하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

내부인테리어, 개별시스템 냉난방설비 등은 임차인이 설치 한것으로 매각 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경30372 (4) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463, 교육타워2 건물 1층 105호이며, 용도는 근린상가(제1,2종근린생활시설)입니다.

감정평가액은 427,000,000원입니다.

토지 면적은 29.26㎡ (약 8.85평)이며, 건물 면적은 53.85㎡ (약 16.30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사(농OOOOOOOOOOO)이며, 공동담보 물건입니다.

2017년 1월 16일 사용 승인된 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리에 위치한 "충북혁신도시" 내 상업용 부동산입니다.

"동성초등학교" 남동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물이 접한 도로는 남동측 왕복 4차선, 북서측 왕복 2차선 도로가 있으며, 본건 소재 토지와 남동측 도로 사이에 공원용지가 있어 차량 접근은 주로 북서측 도로를 이용합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 2월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사(농OOOOOOOOOOO)의 근저당권(을1)입니다.

본건은 농업협동조합자산관리회사의 임의경매로 진행 중이며, 등기부채권 총액은 3,250,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-06

* 확정일자: 2025-05-23

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항으로, 내부 인테리어 및 개별 시스템 냉난방 설비 등은 임차인이 설치한 것으로 매각에서 제외됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 충북혁신도시 내 상업지역에 위치하고 있으나, 인근 지역에 구분점포 공급이 많아 공실이 많은 상태입니다.

상업용 부동산으로서의 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

집합건축물대장 상 기호1,2,3호의 용도는 "소매점"이나 현황은 "음식점"으로 이용 중입니다.

본건(105호)의 현황 용도는 소매점입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 동성초등학교가 위치하고 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 시내버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 충북혁신도시 내 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률은 본건의 주요 리스크 요인입니다.

* 매각 제외 시설물: 임차인이 설치한 내부 인테리어 및 냉난방 설비 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지에는 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 개발 지역 내에 위치하여 장기적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 상권 내 공급 과잉으로 인한 높은 공실률은 투자 시 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 임차인이 설치한 내부 시설물이 매각에서 제외되는 점은 추가적인 투자 비용 발생 가능성을 높입니다. 채권 최고액이 높아 경매 절차 자체는 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 잠재력: 혁신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 합리적인 임대료 책정 시 임대 수익 기대: 공실이 많은 상황이지만, 경쟁력 있는 임대료로 임차인을 유치할 경우 안정적인 수익 확보 가능.

* 양호한 건물 구조: 매각 제외 물건을 제외한 기본적인 건물 구조 및 설비(승강기, 전기 등 공용 설비)는 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 427,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없으므로(0원), 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰가율, 현재 상권의 공실률, 향후 예상 임대수익, 매각 제외되는 시설물로 인한 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 확인되는 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.