나이스옥션 법원경매 원주 2024타경506 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 999-17 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 "태장초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트예정지, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성된 미개발주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일단으로 개발행위허가를 득한 토지 중 일부로서 각 필지 부정형 또는 사다리형의 토지이며, 조사일 현재 토목공사가 진행중인 상태임.

인접 도로상태

기호(17) 북측으로 왕복2차선 포장도로가 소재하며, 기호(14,16,17)을 도로예정지로 개발행위허가를 득한 것으로 탐문조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,8,9,15): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
기호(2-5,7,11-13): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
기호(6): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
기호(10): 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
기호(14,16,17): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 컨테이너가 소재하나 그 구조, 용도, 이전가능성 등으로 보아 본건 토지가치에 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

기호(1-10)의 공부상 지목은 "답"이나 현황 "잡종지" 상태임.
기호(14,16)의 공부상 지목은 "대,답"이나 현황 "도로예정지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 개발행위허가를 득한 일단의 토지중 일부인 것으로 탐문조사 되었으나 입찰시 자세한 인허가 사항은 해당 관청에서 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1~10, 19~21 현황 잡종지, 목록14,16 현황 도로예정지임. 토지 일부 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외함. 목록 14,15,16(을구 2번,3번) 지상권설정등기(2022.01.19.등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 둔내농업협동조합이 2025.8.13.자 말소동의서 제출함. 매각대상 토지는 경계 구분없이 일단으로 개발행위허가를 득한 후 토목공사가 진행중인 토지이므로 입찰시 정확한 지적 경계 및 개발행위 인,허가여부는 해당 관청에 확인 요함.
재매각으로 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경506 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 984-10

토지 용도: 답 (현황 잡종지, 도로예정지 등)

감정평가액: 3,394,304,090원

총 토지 면적: 4990.00㎡ (약 1510.00평)

매각 대상 토지 지분 면적: 4784.9821㎡ (약 1447.74평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 둔OOOOOOOOO (둔내농업협동조합)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각.

* 목록1~10, 19~21은 현황 잡종지이며, 목록14,16은 현황 도로예정지임.

* 토지 일부 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외함.

* 목록 14,15,16(을구 2번,3번) 지상권설정등기(2022.01.19.등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 둔내농업협동조합이 2025.8.13.자 말소동의서 제출함. (등기부상으로는 '인수'로 표기되어 있으나, 말소동의서 제출로 소멸 예상됨. 입찰 시 법원에 재확인 요함)

* 매각대상 토지는 경계 구분 없이 일단으로 개발행위허가를 득한 후 토목공사가 진행 중인 토지이므로, 입찰 시 정확한 지적 경계 및 개발행위 인,허가 여부는 해당 관청에 확인 요망.

* 본건은 재매각으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 "태장초등학교" 동측 인근에 위치함.

부근은 아파트예정지, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성된 미개발 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

기호(17) 필지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재함.

기호(14,16,17) 필지는 도로 예정지로 개발행위허가를 득한 것으로 탐문 조사됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 23일 접수된 둔내농업협동조합의 근저당권 (을1)으로 보임.

다만, 물건의 복잡성으로 인해 권리관계는 법원에 최종 확인이 필요함.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부요약 2의 을12: 단구새마을금고의 근저당권 (2023.01.04.접수, 144,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음.

* 등기부요약 2의 을2~을10: 둔내농업협동조합의 지상권설정등기(2022.01.19.접수)는 등기부상 '인수'로 표기되어 있음. 그러나 물건명세서상 말소동의서가 제출되어 소멸될 것으로 예상되므로, 입찰 전 법원에 최종 확인이 반드시 필요함.

3.3. 말소되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들임.

* 둔내농업협동조합의 근저당권 (2021.04.23.접수)

* 둔내농업협동조합의 임의경매 개시결정 (2024.03.13.접수, 2024타경506)

* 둔내농업협동조합의 임의경매 개시결정 (2024.03.11.접수, 2024타경513)

* 원주시의 압류 (2024.04.03.접수)

* 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2023.02.01.접수)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(특이사항 없음)

4. 상권분석

현재 본건 토지 주변은 아파트 예정지와 근린생활시설, 주거지 등으로 형성된 미개발 주거지대로 파악됨.

개발행위허가 후 토목공사가 진행 중인 점을 감안할 때, 향후 주거 및 상업 기능이 활성화될 잠재력을 보유하고 있음.

구체적인 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추이 등을 추가적으로 조사할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 태장초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 현재는 개발 초기 단계로 편의시설이 부족할 수 있으나, 향후 주거지대 개발에 따라 점진적으로 확충될 것으로 예상됨.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건축법상 도로에 해당하는 필지가 일부 존재함.

6.2. 공부상 지목과 현황 차이

* 기호(1-10) 필지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황은 "잡종지" 상태임.

* 기호(14,16) 필지는 공부상 지목이 "대, 답"이나, 현황은 "도로예정지"임.

이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요함.

6.3. 개발행위허가 관련 불확실성

* 본건 토지는 일단으로 개발행위허가를 득하고 토목 공사가 진행 중이므로, 향후 개발 계획 및 인허가 관련 사항을 반드시 해당 관청에 확인해야 함.

* 개발행위허가 사항의 세부 내용 및 진행 상태에 따라 사업의 안정성이 달라질 수 있음.

6.4. 매각 제외 물건 (컨테이너)

* 토지 일부에 소재하는 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등 추가적인 조치가 필요할 수 있음.

6.5. 인수될 수 있는 권리 (을12 근저당권, 을2~10 지상권)

* 단구새마을금고의 근저당권(을12)이 인수될 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 위험이 있음.

* 지상권(을2~10)은 말소동의서 제출로 소멸 예상되나, 만일 인수된다면 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 법원에 최종 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 강원도 원주시 태장동에 위치한 개발 잠재력이 있는 토지 지분 매각 건임.

태장초등학교 인근의 미개발 주거지대로, 아파트 예정지 등 개발이 진행되고 있는 지역에 속해 있음.

현재 토목 공사가 진행 중이며, 도로 예정지 포함 등 개발을 위한 기반 작업이 이루어지고 있는 것으로 보임.

다만, 복잡한 권리관계(특히 지상권 및 일부 근저당권 인수 가능성), 공부상 지목과 현황의 차이, 개발행위허가 관련 불확실성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

재매각 건이므로 특별매각조건(보증금 20%)을 숙지하고, 입찰 전 현장 방문 및 관련 서류 재확인을 통해 권리관계, 개발 인허가 사항, 지적 경계 등을 철저히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 미개발 주거지대에 위치하여 향후 가치 상승 기대 가능.

* 인근 태장초등학교 소재로 교육 환경이 양호함.

* 현재 토목 공사가 진행 중으로 개발 진행 단계에 있는 물건임.

* 도로 예정지 포함 등 개발 사업에 필요한 기반이 마련되고 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 재매각 건이며, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

제공된 감정평가액은 3,394,304,090원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 분석, 향후 개발 계획, 토목 공사 진행 현황 및 비용, 인수되는 권리(을12, 을2~10)의 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이 외에도 낙찰 후 명도, 세금 등 부대 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.