나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58392 [3] 서울특별시 광진구 군자동 130-37 도로 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58392 [3] 서울특별시 광진구 군자동 130-37 도로 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2024타경58392 | 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 130-37 | 감정가: 2,838,349,800원 | 최저가: 2,838,349,800원 | 용도: 도로

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58392 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 130-37

용도: 도로

감정가: 2,838,349,800원

토지면적: 760.00㎡ (약 229.90평)

토지 지분율: 66165.6

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 광OOOOOOOOOO

채무자: 광OOOOOOOOOO

채권자: 장OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 군자동에 소재하며, ‘장안초등학교’ 북측 일대에 위치합니다. 주변 지역은 단독/다가구주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 ‘어린이대공원역’이 근거리에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 토지는 부정형의 평지로서, 일부는 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 인접 토지와 일단지로 활용되고 있습니다. 또한, 타인 점유 부분과 현황 도로 부분을 포함하고 있으며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 본건의 기호 1번 토지는 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 기호 2번부터 4번까지는 현황 도로로 이용 중입니다. 기호 5번 토지는 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지의 일부 지분에 대한 강제경매 건입니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자는 장OO입니다. 본 물건의 가장 중요한 권리 관계는 ‘지분매각’이라는 점과 ‘공유자우선매수신고’가 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 취득하게 되므로, 토지 이용이나 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 따라서 입찰 시 이러한 특수성을 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 서울특별시 광진구 군자동의 주거 밀집 지역에 자리 잡고 있습니다. 장안초등학교가 인접해 있으며, 지하철 7호선 어린이대공원역과의 접근성도 우수하여 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 주변에는 다양한 형태의 주거 시설과 함께 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 지역 주민들의 생활 편의를 충족시키고 있습니다. 학교와 역을 중심으로 형성된 상권은 안정적인 수요를 기반으로 하며, 이는 지역 경제 활성화 및 잠재적 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 교육 및 교통 환경이 우수하다는 점이 큰 장점입니다. 장안초등학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경에 유리하며, 지하철 7호선 어린이대공원역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 어린이대공원역 인근에는 다양한 편의시설과 문화시설이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 지역 자체가 주거 목적에 적합하게 발달되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 ‘지분매각’으로 인한 제약입니다. 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 향후 토지 이용, 개발, 또는 매각 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, ‘공유자우선매수신고’가 있어 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못하게 될 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규에 의한 제한이 존재합니다. 특히, 기호 3번 토지는 절대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한, 건축선 등의 추가적인 규제를 받고 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 더불어, 본건 토지가 현황 도로 및 타인 점유 부분을 포함하고 있어, 향후 경계 확정이나 점유와 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 군자동이라는 우수한 입지에 위치한 토지 경매 건으로, 장안초등학교와 지하철 7호선 어린이대공원역이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 매우 좋습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수권 존재라는 변수가 큰 리스크로 작용합니다. 이러한 제약 사항들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토한 후, 적정 가격으로 취득 가능하다면 잠재적인 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권(지하철 7호선 어린이대공원역) 및 초등학교(장안초등학교) 인접이라는 점은 본 건의 가장 강력한 투자 포인트입니다. 현재 토지가 도로, 건부지, 주거나지 등 복합적으로 이용되고 있어, 향후 개발 가능성 또는 토지 가치 상승 여력을 분석해 볼 수 있습니다. 지분 매각으로 인한 위험을 상쇄할 만한 합리적인 가격으로 취득한다면, 장기적인 관점에서 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 공유자의 우선매수권 행사 여부를 예의주시하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계