나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5483 [4] 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 533 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 소재‘관덕마을’기호(1~4)는 내에, 기호(5~8,13) 북측 인근에, 기호(9~11)는 북동측 인근에, 기호(12)는 전라남도 고흥군 동강면 한천리 소재‘ 신촌마을’북측 인근에 각각 위치하며, 주위환경은 공히 단독주택, 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대 임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~4,6,7,8,13) 평지 내 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임. 기호(5) 급경사 지대 내 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임. 기호(9~11) 완경사 지대 내 부정형 토지로서, '답'으로 이용중임. 기호(12) 완경사 지대 내 부정형 토지로서, '전' 임.

인접 도로상태

기호(1,2,3) 남측으로 세로(가)에 접함. 기호(4,5,6,7,10,11) 인근 필지를 통해 접근 가능함. 기호(8) 남서측으로 본건과 통과하는 소폭의 진입로가 개설되어 있음. 기호(9) 서측으로 소폭의 포장도로에 접함. 기호(12) 북서측으로 소폭의 포장도로에 접함. 기호(13) '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,5,7,10) 계획관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호(4,6,8,13) 계획관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 임. 기호(9,11) 계획관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호(12) 생산관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 제시외건물이 소재함.(별지'지적및건물개황도'및'사진용지'참조)

공부와의 차이

ㅡㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1,2,4,5,8) 일부 지상에 소유자 미상의 수목이 소재함. 3) 기호(3) 지적도상 타 지번 건물이 본건 지적 일부를 점유하는것으로 판단됨. 4) 기호(6) 현장조사시 일부 지상에 연못이 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경5483 (4)

소재지: 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 533

용도: 전 (밭)

토지면적: 1233㎡ (약 373평)

감정가: 89,793,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 소재 ‘관덕마을’ 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 단독주택 및 농경지가 소재하는 순수 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변에 농경지와 함께 일부 단독주택들이 분포하고 있습니다.

동강면은 농수산물 및 식료품 가공 전문 단지인 동강특화농공단지 조성 사업이 진행 중이거나 완료 단계에 있어 지역 경제 활성화가 기대되는 곳입니다.

2.1. 도로상태

기호(1,2,3) 토지는 남측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

기호(4,5,6,7,10,11) 토지는 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

기호(8) 토지는 남서측으로 본건을 통과하는 소폭의 진입로가 개설되어 있습니다.

기호(9) 토지는 서측으로 소폭의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(12) 토지는 북서측으로 소폭의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(13) 토지는 ‘맹지’로 인접 도로에 직접 접해 있지 않아 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2011년 4월 27일 접수된 구례군산림조합의 근저당(을1)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(갑3, 갑5)는 낙찰로 인해 소멸되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리(을1, 을2, 갑6)는 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

비록 물건명세서에 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권(을2)은 말소된 것으로 확인되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유 여부 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 순수 농경지로, 일반적인 상업 시설이나 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 농경지와 함께 일부 주택이 산재해 있어 조용한 농촌 생활 환경을 이루고 있습니다.

동강면은 농수산물 및 식료품 가공업체 유치를 목표로 하는 특화 농공단지가 조성되고 있어, 향후 지역 산업 발전 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

가까운 읍면 소재지에 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치해 있을 것으로 예상됩니다.

차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 편리하지 않을 수 있습니다.

동강면 지역에서는 인구 유입을 위한 시책 추진 등 주민 참여형 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못할 경우, 매수신청 보증금이 반환되지 않으며 매각이 불허가될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역에 속하며, 다양한 가축사육제한구역(200m, 500m)에 해당됩니다.

또한, 일부 필지는 ‘영농여건불리농지’로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.3. 인접 토지 이용 및 도로 현황

기호(13) 토지는 맹지로서 도로 접근성이 취약하며, 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

또한, 기호(3) 토지의 경우, 지적도상 타 지번 건물이 본건 토지의 일부를 점유하는 것으로 판단되어, 이에 대한 법적 검토 및 해결이 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건

토지 지상에 제시외 수목(모과나무 등) 및 연못이 소재하며, 이들은 매각에 포함됩니다.

일부 지상에는 소유자 미상의 수목이 소재하므로 이에 대한 처리에 유의해야 합니다.

기타 제시외 건물에 대한 내용은 별첨 지적 및 건물개황도, 사진 용지를 참조해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 고흥군 동강면에 위치한 농지로서, 순수 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

향후 동강특화농공단지의 개발과 함께 지역 경제 활성화 및 인구 유입 효과가 기대될 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 필수, 맹지 및 인접 토지 점유 문제, 제시외 물건 등은 매수 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 특화 농공단지 조성으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 전원생활 또는 농업 목적의 토지 매입 기회.

* 제시외 물건(수목 등) 포함으로 인한 추가적인 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 별도의 전문적인 감정평가 및 주변 시세 조사, 현장 조사를 통해 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

단, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

일반적으로 보수적인 관점에서 감정가의 80~120% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 본건의 구체적인 가치 평가에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

10. 주의사항

본건은 농지이므로, 매수 희망자는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 미리 확인해야 합니다.

매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지 지상에 타 지번 건물이 일부 점유하고 있는 것으로 판단되는 바, 이에 대한 법적 문제 및 해결 방안을 사전에 충분히 검토하시기 바랍니다.

제시외 수목은 매각에 포함되나, 소유자 미상의 수목 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.