나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50730 [3] 강원특별자치도 인제군 남면 정자리 499 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50730 [3] 강원특별자치도 인제군 남면 정자리 499 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50730
• 주소: 강원특별자치도 인제군 남면 정자리 499
• 감정가: 61,084,800원
• 최저가: 42,759,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

춘천지방법원 경매1계 2025타경50730 | 소재지: 강원특별자치도 인제군 남면 정자리 499 | 감정가: 61,084,800원 | 최저가: 42,759,000원 | 용도: 임야

1. 춘천지방법원 2025타경50730 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50730 (3)

소재지: 강원특별자치도 인제군 남면 정자리 499

용도: 임야

감정가: 61,084,800원

토지면적: 15,561.00㎡ (약 4,707.3평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 박OO

1.2. 입지 조건

본 물건은 강원특별자치도 인제군 남면 정자리에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등으로 이루어진 농촌 및 산림 지역입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 해당 지번(정자리 499)에 해당하는 기호 6, 13, 14번 토지는 '정자1교' 북서측 근거리에 소재합니다. 그러나 이들 주요 토지는 차량 접근이 불가능하며, 지적도상 맹지인 상태로 인접 토지를 통한 진입이 필요한 상황입니다. 이는 실질적인 이용에 큰 제약을 야기할 수 있습니다. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 채무자의 재산에 대한 강제경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 이OO의 채무 불이행으로 인해 채권자인 박OO의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 권리 분석상 다음과 같은 특이사항 및 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 분묘기지권 성립 여지입니다. 목록 14번 토지에는 분묘 1기가 소재하며, 목록 6, 13번 토지 역시 장기 휴경지화된 임야로 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권과는 별개로 묘지를 계속 점유할 수 있는 권리로, 토지 이용 및 매각에 복잡성을 더할 수 있습니다. 따라서 분묘의 정확한 위치, 개수, 연고 유무 및 분묘기지권 성립 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

둘째, 농지취득자격증명 필요성입니다. 목록 6, 13번 토지는 농지 또는 휴경지로 이용되어 온 이력이 있어, 경매 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰받더라도 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 준비가 요구됩니다.

셋째, 일괄매각 표시는 있으나, 본 건은 토지매각으로 진행되며 건물 면적이 0이므로, 토지 자체의 권리 관계에 집중해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 임야로, 주변에 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 주요 기능은 농업용 토지 또는 임업용 토지로서의 가치를 가질 것으로 보입니다. 인제군청 및 남면 소재지까지의 접근성에 따라 생활 편의시설 이용이 가능하겠으나, 직접적인 상권의 혜택을 기대하기는 어렵습니다.

1.5. 생활 정보

소재지인 인제군 남면 정자리는 전형적인 농촌 지역의 생활 환경을 제공합니다. 주변에 농경지와 임야가 분포하며, 주거는 주로 농가주택 형태로 이루어져 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 남면 소재지나 인제읍내를 이용해야 할 가능성이 높습니다. 대중교통 이용이 용이하지 않으며, 차량이 필수적인 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 심각한 접근성 문제입니다. 주요 토지(6, 13, 14번)가 차량 접근이 불가능하고 맹지라는 점은 토지의 활용도를 현저히 떨어뜨립니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보 없이는 사실상 이용이 어렵습니다.

둘째, 분묘기지권의 존재입니다. 분묘는 토지 이용에 법적, 윤리적 문제를 야기하며, 분묘기지권이 인정될 경우 토지 소유자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

셋째, 농지취득자격증명 미비 시 입찰 무효 또는 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

넷째, 일부 토지(기호 1, 4, 5, 7, 8, 10, 12, 14)에 걸쳐 있는 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 생산관리지역, 군사시설 보호구역 등 각종 토지이용계획 및 제한 사항은 향후 토지 개발이나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

다섯째, 인접 군부대 소유로 추정되는 철제 그물망 울타리가 소재하는 점은 경계 확인 및 토지 편입 여부에 대한 추가 조사가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 광활한 임야로 잠재적인 가치를 지니고 있으나, 심각한 접근성 문제(차량 접근 불가, 맹지)와 더불어 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 필요성 등 해결해야 할 난제들이 산적해 있습니다. 특히, 맹지 상태는 토지 자체의 효용성을 극히 제한하며, 이를 해소하기 위한 이웃 토지 소유자와의 협의는 매우 어렵고 비용이 많이 소요될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 부동산 경매 경험이 풍부하고, 법적 분쟁 해결 능력 및 특수 물건 처리에 대한 전문성을 갖춘 투자자에게만 적합할 수 있습니다. 일반적인 투자 관점에서는 접근성 및 권리 관계의 불확실성이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 넓은 면적을 저렴한 감정가에 취득할 수 있다는 점에 있습니다. 그러나 투자 관점에서 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

- 잠재적 가치: 넓은 임야로서, 향후 개발 가능성이나 산림 자원 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

- 높은 위험성: 맹지, 분묘기지권, 농지 관련 규제 등은 투자 가치를 크게 훼손하는 요인입니다.

- 철저한 사전 조사 필수: 실제 현장 방문을 통해 접근로, 분묘 상태, 주변 환경 등을 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 분묘기지권 및 농지 관련 규제에 대한 해소 방안을 모색해야 합니다.

- 도로 확보 가능성: 인접 토지 매입 또는 소유자와의 협의를 통한 사도 개설 가능성 등 도로 확보 방안을 구체적으로 검토해야 합니다.

- 제한적인 수요: 현재 상태로는 일반적인 실수요자나 투자자의 접근이 매우 어렵습니다.

결론적으로, 본 물건은 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 투자 대비 수익률을 신중하게 분석해야 하며, 적극적인 개발이나 활용보다는 위험 관리 능력과 장기적인 안목이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매1계