나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107616 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 상가동 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107616 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 상가동 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경107616 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동4길 20, 상가동 1층101호 (현동,창원현동중흥에스-클래스프라디움) | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 221,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 보고서 목적

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경107616 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 상가동 1층101호

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 317,000,000원 (삼억천칠백만원)

토지면적: 108.25㎡ (약 32.74평)

건물면적 (전용): 40.40㎡ (약 12.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 보고서 목적

본 보고서는 상기 경매 물건(근린생활시설)에 대한 기초적인 권리 및 입지 분석을 제공하여, 잠재적 투자자가 합리적인 입찰가 산정 및 사업계획 수립을 할 수 있도록 지원하는 것을 목적으로 합니다.

2. 물건 분석

2.1. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매 (담보권 실행을 위한 경매)

소유자 및 채무자: 김OO (소유자와 채무자 일치)

채권자: 경OOOOOOOOOOO

특이사항: 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 다만, 임의경매의 특성상 근저당권 및 기타 등기부상 권리관계를 면밀히 분석하여 인수되는 권리(없을 가능성이 높음) 여부를 확인해야 합니다.

2.2. 물건 현황 및 주의사항

용도: 근린생활시설로 이용 중이며, 아파트 단지 내 상가동 1층에 위치하여 기본적인 주민 수요를 기반으로 합니다.

현황: 현황조사 당시 집기, 비품 일부가 소재하나, 대부분 ‘공실’ 상태로 조사되었습니다. 이는 명도(인도)의 용이성 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 현재 영업 중이 아니므로 신규 임차인 모집 기간을 고려해야 합니다.

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치: 본 물건은 창원시 마산합포구 현동 주택지구 내 대규모 아파트 단지인 창원현동중흥에스-클래스프라디움 단지 내 상가에 위치합니다.

배후 수요: 현동 주택지구는 개발 완료 시 약 6,000여 가구가 입주하는 대규모 주택지구이며, 특히 중흥S-클래스 프라디움 1차, 2차, 3차를 합쳐 총 2,300여 가구의 브랜드 타운을 형성하고 있어 안정적인 배후 세대 수요를 확보하고 있습니다.

교통: 가포대로와 마창대교와 인접하여 창원 중심 및 월영지구로의 출퇴근이 용이한 편입니다. 이는 단지 입주민 외 외부 인구 유입에는 큰 이점이 되지 않으나, 배달 및 차량 접근성에는 유리합니다.

3.2. 상권 분석

상권 유형: 전형적인 '단지 내 상가' 상권입니다.

상권 특성: 외부 유동인구보다는 단지 내 입주민들의 일상생활에 필요한 업종(세탁소, 미용실, 학원, 소형 마트, 주민 편의시설 등)에 대한 수요가 매우 높습니다.

투자 고려 사항: 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치를 위해 해당 배후 단지의 연령층 및 필요 서비스에 대한 분석이 선행되어야 합니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오 시설

교육 환경: 단지 인근에 유치원, 초·중·고교 부지가 예정되어 있거나 위치해 있으며, 경남대학교도 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

자연 환경: 단지와 인접한 우산천과 주택지구 내 중앙공원 이용이 쉬운 친환경 주거 타운입니다.

혐오 시설: 주변 시설 및 환경에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 인접 시설 (쓰레기 처리 시설, 변전소 등)의 존재 여부를 최종 확인하는 것이 안전합니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

4.1. 잠재적 리스크

임차 리스크: 현재 공실 상태에 가까워, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 신규 임차인 유치를 위한 기간(공실 기간)과 비용(인테리어 지원 등)을 고려해야 합니다.

상권 경쟁: 단지 내 상가는 수요가 한정적이므로, 동일 단지 또는 인근 단지 내 상가와의 경쟁 정도를 파악해야 합니다.

감정가 대비 투자성: 감정가(317,000,000원)는 2024년 기준 평가액이므로, 실제 시장 가치(매매, 임대 시세)를 조사하여 입찰 적정가를 판단해야 합니다.

4.2. 기타 참고 사항

아파트와 상가의 면적 표기: 본 물건은 근린생활시설이므로 아파트의 '분양면적' 개념 대신, 건물 '전용면적(40.40㎡)'과 '토지 지분면적(108.25㎡)'을 기준으로 분석합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지(2,300여 가구)의 안정적인 배후 수요를 확보한 1층 단지 내 상가라는 점에서 기본적인 투자 안정성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명료하나, 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 신속하게 지역 주민을 대상으로 하는 필수 업종(예: 무인 아이스크림, 커피숍, 소형 학원, 미용실 등)으로 임차인을 유치하는 것이 핵심입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대단지 아파트의 주출입 동선에 위치했을 경우, 안정적인 고정 수요를 바탕으로 한 임대수익 창출이 가능합니다.

투자 활용 용도: 소액 임대료로 다수의 임차인이 사용하는 '스터디 카페', '무인 세탁소' 등 신규 상권 트렌드를 고려한 업종으로 직접 운영하거나 임대를 놓는 것을 검토해 볼 수 있습니다.

입찰 전략: 현재 공실 리스크 및 주변 상권 시세를 반영하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다. 낙찰 후 임차인 유치에 대한 구체적인 계획을 수립하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

법원 정보

마산지원 경매3계