나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107616 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 상가동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

근린생활시설로 이용 중임. 현황조사 당시 집기, 비품 일부가 소재하나, 대부분 ‘공실’ 상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

마산지원 2024타경107616 (1)

소재지

경상남도 창원시 마산합포구 현동 210 창원현동중흥에스-클래스프라디움 상가동 1층 101호

용도

제2종근린생활시설

감정가

317,000,000원

토지면적

108. 25㎡ (약 32.7평)

토지 지분

108. 25㎡ (약 32.7평)

건물면적

40. 40㎡ (약 12.2평)

건물 지분

40. 4㎡ (약 12.2평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

경OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 단지 내 위치 및 배후세대

본 물건은 창원현동중흥에스-클래스프라디움 단지 내 상가동 1층 101호에 위치합니다. 해당 아파트 단지는 555세대로 구성되어 있어, 단지 내 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2.2. 지역 특성

창원시 마산합포구 현동 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심의 신흥 개발 지역으로 평가받고 있습니다. 주변 환경은 주거 시설 위주로 형성되어 있으며, 자연 친화적인 환경을 갖춘 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 임의경매(갑4)이며, 해당 경매 개시 결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

그러나, 등기부등본상 확인되는 채무 중 아래 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 근저당: 경남한의사신용협동조합 (채권액 312,000,000원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (채권액 45,000,000원)

3.2. 총 인수 채무액

낙찰자가 인수해야 하는 총 채무액은 312,000,000원(근저당) + 45,000,000원(가압류) = 357,000,000원 입니다.

3.3. 임차인 현황 및 물건 상태

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 이는 현재 임차인이 존재하지 않거나, 보증금 없는 임대차 계약으로 추정됩니다.

물건명세서 및 현황 조사 당시, 근린생활시설로 이용 중이었으나 집기, 비품 일부만 소재하고 대부분 '공실' 상태로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

총 555세대의 창원현동중흥에스-클래스프라디움 단지 내에 위치하여, 아파트 입주민을 주요 고객으로 하는 상권입니다.

4.2. 주변 상권 특성

현동 지역의 상권은 아파트 단지 내 상가 및 근린 상가 위주로 형성되어 있습니다. 주로 지역 주민의 생활 편의를 위한 업종이 발달할 것으로 예상되며, 대형 상업 시설보다는 생활밀착형 업종에 적합한 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

해당 물건의 정확한 교통 접근성 및 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 제한적입니다. 현동 지역은 도로망을 통해 마산합포구 및 창원시 주요 지역으로 연결될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 산재해 있을 것으로 추정되나, 구체적인 시설 현황은 현장 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보 상으로 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재무적 리스크 (인수 채무)

가장 큰 리스크 요인은 낙찰자가 인수해야 할 채무 총액(357,000,000원)이 감정가(317,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 총 지출액이 감정가를 상회하게 되어 수익성 확보에 매우 불리한 조건입니다.

6.2. 공실 및 임대 수익 리스크

현재 물건이 공실 상태로 조사되었으며, 이는 임대 수익 창출에 어려움이 있음을 시사합니다. 상가 공실은 고정적인 금융 비용 부담으로 이어져 투자 수익률을 저하시킬 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 법적 문제의 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 향후 부동산 시장 상황 변화에 따른 가치 하락 위험도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인수해야 할 채무액이 감정가를 초과하는 매우 높은 재무적 부담을 안고 있습니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 투자로서의 매력도가 현저히 낮다고 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(인수 채무)가 물건의 총 투자 비용을 크게 증가시키므로, 철저한 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 예상 수익률 분석이 필수적이며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지(555세대)의 배후 수요 확보 가능성.

* 단지 내 상가로서 지역 주민 대상 영업에 유리한 위치.

* (매우 제한적) 만약 인수 채무액을 상쇄하고도 남을 만큼 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면 고려해볼 수 있으나, 현실적으로 가능성이 희박합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 채무액을 제외하고 산정하는 원칙에 따릅니다. 그러나 본 물건의 경우, 인수 채무액(357,000,000원)이 감정가(317,000,000원)를 이미 초과하고 있어, 낙찰 후 총 지출 비용이 매우 높아질 것으로 예상됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 입찰가를 제시하되, 이는 물건 자체의 가치에 대한 평가이며 실제 총 지출 비용은 이를 훨씬 상회함을 반드시 인지해야 합니다.

예상 입찰가: 317,000,000원 (총 지출 예상액: 입찰가 + 357,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.