나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1709 [2] 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물내 지하층 101호 외 9개호로

외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

근린생활시설, 사무실 등

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 광장동 148-4번지
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

2.광장동 148-24번지
도시지역 , 준주거지역 , 녹지 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:
1) 본건 기호4,5 및 기호 9.10은 기준시점 현재 벽체 구분없이 사용중이나 각 구분건물의 위치와 면적이 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 이는 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 판단되는 바 이를 참작하여 평가하였습니다.

2) 본건은 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황 1층에 준하는 높이에 소재합니다.

3) 본건 현장조사시 내부구조는 이해관계인의 현황도면 및 현장안내, 본건전례, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-현황조사서에 의하면 지하층 102호, 103호, 106호, 107호, 108호를 1개로 통합하여 사용하고 있다고 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1709 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층 102호

용도: 근린상가

감정가: 1,348,000,000원

토지면적: 114.11㎡ (약 34.51평)

토지지분: 114.11㎡ (약 34.51평)

건물면적: 161.20㎡ (약 48.76평)

건물지분: 161.20㎡ (약 48.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항수산업협동조합 (말소기준권리 및 임의경매 신청인)

특이사항: 공동담보 물건.

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로: 서측으로는 "아차산로", 북측으로는 "아차산로78길", 동측으로는 "아차산로78가길"에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 광진구민체육센터, 워커힐호텔, 광진구청, 어린이대공원, 건국대학교 등이 인근에 위치하고 있습니다. 다양한 상업 시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 5일 포항수산업협동조합의 근저당 (을25) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 신청 채권자의 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사블랙큐브자산관리대부

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2022년 3월 15일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광진구의 주요 도로변에 위치한 상가 동 지하층에 자리하고 있으며, 주변에 근린생활시설과 공동주택이 혼재하여 상권의 기본적인 수요층이 형성되어 있습니다. 광진구민체육센터, 광나루역 등 유동인구가 있는 시설과의 인접성은 긍정적입니다. 다만, 지하층이라는 점과 여러 호수를 통합하여 사용하고 있다는 점은 상권 분석 시 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설을 이용하기에 편리한 환경입니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 서울 시내로의 접근성이 우수합니다. 광진구민체육센터, 어린이대공원 등이 가까워 여가 및 문화 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

통합 사용: 공부상 여러 개의 호수(지하층 102호, 103호, 106호, 107호, 108호)가 하나의 공간으로 통합되어 사용되고 있습니다. 이는 현황과 공부상의 차이가 발생할 수 있으며, 향후 원상 복구 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 판단하여 평가되었고, 법적 경계 복원이 가능하다고 판단했습니다.

지하층: 공부상 지하층이나 현황은 1층에 준하는 높이에 위치한다고 하나, 지하층이라는 점은 채광, 환기, 습기 등에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 녹지 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 향후 건축 또는 개발 시 용도 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 비행안전구역, 중점경관관리구역 등에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 13억 4천 8백만 원으로, 건물 면적 161.20㎡ (약 48.76평)에 대한 평가액입니다. 여러 호수가 통합 사용되고 있는 점, 지하층이라는 점, 다양한 토지이용계획 상 제한사항 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 교통이 편리합니다.

활발한 지역 상권: 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 모든 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

통합 사용으로 인한 잠재적 이점: 여러 호수가 통합되어 넓은 공간으로 사용되고 있어, 현재 상태로 활용 시 효율성을 높일 수 있습니다. (단, 이는 추후 법적 문제 발생 가능성 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,348,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크(통합 사용, 지하층, 토지이용계획 제한 등)와 해당 물건의 현재 시장 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없는 점은 긍정적이나, 통합 사용으로 인한 법적 문제 가능성, 지하층의 한계점, 다양한 토지이용규제 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정해야 하며, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.